Как оспорить сделку

 

Что такое оспоримая сделка, какие сделки можно оспорить, кто имеет на это право и другие правовые нюансы. Гражданское право - По кодексу: закон, право

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:

  • 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
  • 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
  • 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

  1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
  2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
  3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
  4. Лица младше 18 лет и старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.
  5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
  6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.

Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи. К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети. Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия. Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

Кто может оспорить сделку

Сторона, из поведения которой явствует её воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении её воли.

Ст.166 Гражданского кодекса РФ

Оспорить сделку, заключённую без соблюдения правовых требований, может лицо, которое участвовало в сделке. Но иногда от последствий недействительной сделки страдают и лица, чьи подписи не стоят в договорах и соглашениях. Поэтому Гражданский кодекс РФ предусматривает полный перечень лиц, имеющих право оспаривать сделки:

  • лица, являющиеся сторонами сделки;
  • лица, чьи интересы нарушены заключением сделки;
  • представители лиц, ставших сторонами сделки.

Под представителем подразумевается лицо, которое представляет законные интересы человека, чьи права нарушены. Например, опекун недееспособного гражданина, заключивший юридическую сделку о продаже жилья.

Иными словами, оспорить сделку может любое лицо, чьи права задеты. Например, в случаях, когда бывшие супруги заключили договор об отчуждении какого-либо имущества, а это существенно нарушает права другой семьи. Если заключена сделка с целью избежания алиментной ответственности, то лицо, которое получает алименты, является заинтересованным и тоже имеет право оспаривать сделку в суде.

Любые третьи лица могут оспорить сделку, если на то есть законные основания

Что нужно указывать в исковом заявлении

Текст заявления лучше всего составить с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения иска или решения в пользу ответчика. В документе должны содержаться следующие сведения:

  1. Данные сторон, включая адреса проживания. Необходимо приложить копии паспортов обеих сторон.
  2. Информация об объекте сделки, включая ее адрес, площадь, этаж, число комнат и другие данные.
  3. Выписка из ЕГРП по состоянию на текущий момент (после регистрации договора купли-продажи).
  4. Основания, руководствуясь которыми истец требует признания купли-продажи недействительной.
  5. Данные всех тех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).

Самое главное – правильно сформулировать исковые требования. Чаще всего истцы желают вернуть все к исходному состоянию, то есть – квартиру ответчику, а деньги – истцу, но требования могут быть и другими. В том случае, когда истец выигрывает дело, он вправе требовать возмещения ответчиком всех понесенных в ходе разбирательства расходов (в том числе оплату услуг юриста, госпошлину). Копии всех упомянутых в иске документов обязательно прилагаются к нему.

Фото 1

Причины оспаривания договоров купли-продажи

Даже если при оформлении договора были исключены все моменты, позволяющие признать соглашение ничтожным, сделка может быть оспорена в судебном порядке, и признана недействительной. Закон позволяет обратиться в суд с таким исковым заявлением в таких случаях, если продажа была осуществлена:

  • - без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;
  • - несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;
  • - лицом, признанным в судебном порядке недееспособным;
  • - под влиянием (введение в заблуждение, угроза, обман, стечение неблагоприятных обстоятельств).

Избежать возникновения подобных ситуаций можно достаточно просто. Подготовку договора следует доверить опытному юристу, а подписывать документ необходимо в присутствии нотариуса, который не только разъяснит права и обязанности сторон, но и проверит их дееспособность, убедится в отсутствии принуждения или других обстоятельств, которые в результате могут привести покупателя и продавца в суд.

Оспаривание сделок в процедуре банкротства

Оспаривание сделок в процедуре банкротства

Оспаривание сделок, совершенных должником, в процедуре банкротства имеет свои особенности. Лицом, уполномоченным предъявлять такие иски, выступают арбитражный управляющий, кредиторы, учредители (участники). Помимо общих основания признания сделок недействительности (признаки ничтожности или оспоримости) в делах о банкротстве применяется специальные критерии – подозрительность и предпочтение.

Во время банкротства могут быть опротестованы не только гражданско-правовые договоры, но и любые иные действия бывшей администрации банкрота, которые привели к неоправданному снижению размера активов предприятия, например, приказы о выплате дополнительного вознаграждения сотрудникам.

Подозрительные сделки

Основным признаком подозрительных действий должника является необычный характер условий, которые явно хуже, чем условия на которых заключаются аналогичные сделки при сравнимых обстоятельствах (см. п. 1 ст. 61.2 ФЗ-127). Реализация вещей по цене гораздо ниже рыночной явно свидетельствует о намерении администрации или хозяев бизнеса вывести активы, оставит предприятие без средств и имущества. Такие действия напрямую затрагивают интересы кредиторов, следовательно, дают право опротестовать сделку. Все действия, исполненные должником в течение года до обращения в арбитраж с заявлением о несостоятельности и действия, предпринятые после такого обращения, могут быть оспорены как подозрительные. Подозрительные договоры, совершенные в течение трех лет до обращения, могут быть оспорены, если:

  • совершены без предоставления встречного исполнения (безвозмездно);
  • после исполнения обязанностей должник продолжал использовать вещь, которая являлась предметом договора;
  • стороной договора является лицо, заинтересованное в его заключении;
  • совершены с намерением выдела доли вышедшему участнику;
  • стоимость сделки превышает 20 % величины активов по балансу (10 % для банков и прочих кредитных организаций);
  • должник скрывался, прятал имущество, искажал отчетность или утратил документы по своей вине.

Сделки с предпочтением

Признаком сделки, совершенной с предпочтением, является получение кредитором удовлетворения от должника в обход установленного порядка или с нарушением порядка удовлетворения требований (см. п.1 ст. 61.3 ФЗ 127). К таким сделкам закон относит действия должника:

  • предоставление имущественного обеспечения по обязательствам сторонних лиц перед кредитором банкрота, возникшим до исполнения обеспечительной сделки;
  • исполнение сделки, изменившей очередность расчетов по долгам, образовавшимся до ее подписания;
  • удовлетворение требований ранее срока, ущемляющее интересы иных контрагентов, обладающих требованиями, срок которых еще не наступил;
  • исполнение сделки явилось причиной нарушения порядка очередности расчетов с контрагентами, установленной нормами ФЗ № 127.
Читайте также: Как оспорить сделку перед банкротством ИП

По общему правилу сделки, исполненные с предпочтением, могут быть опротестованы, если были заключены в течение месяца до направления в суд требования признать должника банкротом (см. п. 2 ст. 61.3 ФЗ № 127) или после направления. Специальный, более длительный срок установлен для сделок, изменяющих очередность погашения требований кредиторов, поручений, залогов, гарантий, такие деяния могут быть опротестованы, если совершены в течение полугода до обращения в арбитраж.

Нюансы оспаривания действий банкрота

Специальные основания оспаривания не применяются к сделкам, исполненным должником в отношении его наследников, а также о передаче обязанностей и прав в порядке правопреемства. Обжалование указанных сделок возможно только по универсальным критериям, установленным гражданским кодексом.

По критериям подозрительности нельзя опротестовать сделки, исполненные на публичных торгах или в ходе обыкновенной деятельности должника, если цена договора не превышает один процент величины активов компании.

Не считаются нарушением очереди удовлетворения требований платежи в бюджет, погашение задолженности перед органами государственной власти, кредитными организациями, если соблюден порядок расчетов в их очереди.

Право оспаривать

Банкротные дела разрешает арбитражный суд. Обращения об оспаривании действий, должны подаваться в суд, рассматривающий основное требование кредиторов, постановление по ним выносит тот же судья, что рассматривает требование о банкротстве.

С заявлением о недействительности сделок могут выступить:

  • управляющий, назначенный судом (от имени банкрота либо по настоянию собрания контрагентов);
  • уполномоченный орган, контрагент, если сумма принадлежащих им требований превышает 10 процентов от общего размера требований к банкроту;
  • временно назначенная Банком России для руководства финансовой организацией, администрация, с учетом положений п.п. 3–8 ст. 61.9 ФЗ № 127.

Помимо лица, обратившегося с заявлением об оспаривании действий, в процессе могут принимать участие другие лица, заинтересованные в результате рассмотрения:

  • сторона договора;
  • иные кредиторы;
  • другие лица, интересы которых затронуты сделкой.

Ответственность сторон за проведение оспоримых сделок

Фото 3

Основным результатом оспаривания сделки становится отмена последствий сделки, что является не только ответственностью, но и правом пострадавших лиц. Каждая сторона сделки должна будет вернуть другой стороне всё, что было получено в результате заключения (деньги, товары, услуги и т. д.).

Если с момента заключения сделки одна из сторон упустила выгоду (доход), которая могла бы быть извлечена, суд может назначить компенсацию упущенной выгоды. Кроме того, могут быть установлены проценты за пользование чужими средствами или имуществом.

Если в сделке участвует иностранная валюта, то суд вправе назначить компенсацию в соответствии с курсом валют, установленным ЦБРФ. Если же предмет спора связан с налоговыми обязательствами, то суд может назначить штрафы за просрочку налоговой выплаты и другие санкции. Например, если ИП заключил оспоримую сделку с целью укрытия объекта налогообложения, то в соответствии с Налоговым кодексом РФ назначается штраф в размере до 20% от стоимости неуплаченного налога.

Как оспорить сделку

Для того чтобы оспорить сделку, нужно подать исковое заявление в суд. Территориальная подсудность определяется местом жительства или регистрации ответчика (ответчиков). Когда истец и ответчик — физические лица, иск подаётся в районный (городской) суд, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то обращаться надо в арбитражный суд.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ст.166 Гражданского кодекса РФ

То есть суд отменяет сделку с момента заключения, а вместе с ней и права и обязанности, порождённые этой сделкой. Но если соблюдением предусмотренных сделкой обязательств не нарушаются ничьи права, то суд может оставить уже выполненные обязательства без изменений. В остальном смысл отмены сделки в том, чтобы вернуть обе стороны в исходное состояние.

Для этого нужно составить иск в форме, удовлетворяющей требованиям законодательства. Иск должен содержать следующие данные:

  1. Наименование судебного органа.
  2. Адреса и реквизиты сторон.
  3. Предмет иска (обстоятельства дела).
  4. Непосредственно требования.
  5. Обоснование требований правовыми нормами.
  6. Подпись и дата.

К заявлению нужно приложить такие документы, как:

  1. Копия паспорта заявителя.
  2. Документы на ответчика (паспорт, свидетельство, устав и т. д.).
  3. Доказательства о наличии оснований для признания недействительности.
  4. Доверенность, если имеет место представительство.
  5. Документ, подтверждающий полномочия заявителя (опекунство, приказ о назначении и т. д.).
  6. Квитанция об оплате госпошлины.
  7. Документ, подтверждающий нарушение интересов истца.

Если представление документов на ответчика не представляется возможным, то суд вправе истребовать их. Для этого можно написать соответствующее ходатайство или включить такую просьбу непосредственно в исковое заявление.

Чем подробнее описаны обстоятельства дела, тем легче отменить незаконную сделку

В соответствии с российским законодательством, срок исковой давности при оспаривании сделок составляет 1 год.

Как доказать оспоримость сделки

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

П.1. ст.168 Гражданского кодекса РФ

Для оспаривания сделки нужно доказать, что она была заключена с нарушением законодательных требований. Например, если договор о продаже недвижимости заключался лицом, не достигшим 14-летнего возраста, достаточно приложить документ, подтверждающий возраст несовершеннолетнего участника.

Стоит отметить, что оспоримость сделки, заключённой с целью занижения налоговой базы, доказывать не нужно.

Видео: требования при оспоримой сделке

Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры

Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами:

  • В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело – ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
  • Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
  • Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
  • Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга – проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
  • Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.
Фото 3

Почему сделка может быть признана недействительной?

Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.

Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:

  • - наличие противоречий с действующими законодательными актами;
  • - ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
  • - выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
  • - заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
  • - подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
  • - мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.

ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.

Ничтожные сделки и их виды

В соответствии с действующим законодательством РФ, ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. В Гражданском кодексе России перечислены соглашения, которые можно считать таковыми. К ним относятся соглашения:

  1. нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
  2. противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
  3. заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
  4. заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст. 172 ГК РФ);
  5. фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
  6. связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).

Что такое оспоримая сделка

Оспоримая сделка — это сделка, заключённая без соблюдения требований закона.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ст. 166 Гражданского кодекса РФ

Оспоримая сделка порождает права и обязанности, отменить которые можно только через суд

Оспоримая сделка может быть признана недействительной через суд. Это основное отличие от ничтожных сделок, недействительность которых оспаривать не нужно. К тому же правовые последствия оспоримой сделки сохраняются до её судебной отмены.

Признаками оспоримой сделки являются следующие обстоятельства:

  • возможность оспаривания сделки через суд;
  • лица, оспаривающие сделку, должны входить в перечень лиц, которые обладают такими правомочиями на законном основании.

Законодательное регулирование процедуры

Оспоримые сделки и их правовое регулирование подробно рассмотрены в Гражданском кодексе РФ. Статьи 168–179 регламентируют классификацию, порядок признания недействительности и другие тонкости. Глава 1 ГК РФ представляет исчерпывающую информацию обо всех нюансах, связанных с оспоримыми сделками. Однако кроме ГК РФ есть и другие нормативно-правовые акты:

  1. Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении от № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
  2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ, статья 288.
  3. Федеральный закон от № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве».
  4. Федеральный закон РФ от № 4015–1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».
  5. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от № 178-ФЗ.
  6. Федеральный закон от № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
  7. Федеральный конституционный закон РФ «Об арбитражных судах в Российской Федерации».
  8. Постановление Президиума ВАС РФ от № 6288/02.
  9. Постановление Конституционного Суда РФ от № 5-П.
  10. Федеральный закон от № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

От разрыва договора страдает покупатель

Фото 5

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала о новом виде мошенничества. Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

Сделки в группе риска

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

Анна Микушина эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры – одна из самых рискованных сделок.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Ольга Ширыкалова директор ЦН «Корифей» От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

Антон Чистяков юрист ЦН «Северная казна» В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры. Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект. Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц. По решению суда сделка осталась в силе.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

Ольга Ширыкалова директор ЦН «Корифей» Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Елена Фаррахова директор офиса АН «Новосёл» Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

Евгения Свинтаржицкая юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными. Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.

Ранее портал рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался материнский капитал.

6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

Евгения Свинтаржицкая юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

8. Продаётся квартира, полученная в подарок

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

Оксана Байрамова юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным. Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.

9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

Оксана Байрамова юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница . Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

Антон Чистяков юрист ЦН «Северная казна» Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр. Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.

11. Покупка доли квартиры

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://law03.ru/finance/article/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry
  • https://ozakone.com/grazhdanskoe-pravo/vidyi-osporimyih-sdelok.html
  • https://moyzakon.com/kak-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • https://pokodeksu.ru/grazhdanskoe-pravo/133.html
  • https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11561
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий