Что значит не подходит под ипотеку

 

Какое жилье выбрать? Какие требования Сбербанк предъявляет к квартирам, документам на право собственности и технической документации. Какие квартиры являются подходящими для ипотеки. Как узнать причины, по которым вторичное жилье не подходит банку. Порядок получения ипотеки и документы.

Ипотека в Сбербанке для военнослужащих

Для военной ипотеки существует специализированный перечень жилых объектов, предоставляемых для залога. Под такой тип ипотеки могут быть взяты не только квартиры, но и:

  • Таунхаусы;
  • Коттеджи;
  • Частные дома с участком земли.

Следовательно, на конструкции, подверженные горению или гниению, на помещения, где отсутствуют необходимые для жизни условия и удобства, не будет совершено сделки, и банк откажется от сотрудничества.

Все требования Сбербанка обусловлены тем, что в случае неспособности заемщика погасить долг по ипотеке, вся задолженность покроется за счет продажи объекта залога.

Риски кредитора будут сведены к нулю. Перед самой сделкой юристы банка имеют право провести проверку помещения или убедиться в соответствии с требованиями лично, после чего сделка может быть заключена.

Проверка на соответствие требованиям финансового учреждения к объекту ипотеки выполняется два раза. Сначала жилую площадь проверяет потенциальный покупатель, а затем представитель самого банка. Юрист будет задавать все изложенные выше вопросы касательно требований к жилью, следовательно, к тому моменту продавцу следует найти ответы по каждому пункту.

Особенности недвижимости на первичном рынке.

Особенности недвижимости на первичном рынке. какое жилье подходит под ипотеку

Рассматривая вопрос, какая квартира подходит под ипотеку, вторичное жилье выбирают те, у кого есть достаточно времени на поиск и одобрение недвижимости, а также те, кто хочет сразу въехать в квартиру, не дожидаясь ее ввода в эксплуатацию. Однако такой вариант подходит далеко не всем. Преимущества первичного рынка в следующем:

  • На этапе строительства можно приобрести квартиру большей площади по более доступной стоимости.
  • Кроме того, на квартиры в строящихся домах в любом банке процентные ставки также будут понижены, что подходит для тех, кто не может позволить себе высокую нагрузку на семейный бюджет.
  • Помимо прочего, при оформлении ипотеки на строящееся жилье не нужно проводить оценку недвижимости и платить за это дополнительные деньги.
  • Из этого же проистекает и следующее преимущество: нет трудностей с продавцом, который хочет продать квартиру подороже, а все документы у застройщика уже готовы.

Однако все это верно только в том случае, если вы приобретаете квартиру у застройщика, аккредитованного банком. Отвечая на вопрос, какая недвижимость подходит под ипотеку на первичном рынке, важно понимать, что при покупке квартиры у застройщика, с которым банк не работает, все риски вы берете на себя. Только аккредитованный банком застройщик может гарантировать сдачу объекта в срок. Обращаясь к другому застройщику, вы можете попасть в ситуацию, когда сдача объекта затягивается, а деньги по ипотеке платить надо, так как банк вовсе не интересуют проблемы застройщика: он деньги потратил, а вы обязаны их возместить.

Именно поэтому большинство банков работают только с определенными застройщиками. В этом может крыться причина, почему квартира не подходит под ипотеку, даже если соблюдены все остальные условия, и документы застройщика в порядке. Просто банк не работает с ним, и не хочет связываться с возможными трудностями.

Если вы хотите выгодно приобрести жилье в новостройке на этапе строительства, рекомендуем вам заранее изучить перечень застройщиков, с которыми работают банки, и подобрать оптимальный для вас вариант. Таким образом, при оформлении ипотеки на новостройку на этапе строительства надо начинать с подбора недвижимости, а уж потом смотреть, какие банки работают с выбранным вами застройщиком и выбирать из них.

Критерии для выбора могут быть различными: минимальные процентные ставки, местоположение объекта, общая стоимость жилья. Яркий пример – Россельхозбанк. По акции от застройщиков, с которыми Россельхозбанк работает, можно оформить ипотеку под 5%: минимальная ставка по стране. Однако эта акция распространяется только на определенные объекты, вплоть до конкретного адреса строящегося дома.

Основное преимущество оформления ипотеки на строящуюся недвижимость – возраст дома для ипотеки не играет никакой роли, так как недвижимость только строится. Отсутствие дополнительных сборов и страховых взносов также будет дополнительным преимуществом. Говоря простыми словами, оформление ипотеки на строящуюся недвижимость – наиболее простой способ обзавестись собственным жильем.

Недостатков у такого способа мало:

  • Основной недостаток – необходимость ждать, пока объект будет введен в эксплуатацию. Нередко ожидание затягивается на годы, и хорошо, если у вас есть собственное жилье. Если же жилье арендуется, бывает трудно выплачивать одновременно арендную плату и ипотеку.
  • Также недостатком можно назвать невозможность прописаться в квартире. Для многих это решающий фактор.

Любые риски при оформлении такой ипотеки связаны с застройщиком. Поэтому мы рекомендуем вам оформлять ипотеку на строящееся жилье только у аккредитованных банком застройщиков.  В этом случае проблем с оформлением ипотеки не будет, и вопроса, какое жилье подходит под ипотеку, вообще не возникнет.

Расположение дома

Фото 2

Какая квартира подходит под ипотеку оценивается с точки зрения расположения объекта. Есть ограничения по расположению дома. Купить объект, расположенный в пригороде или удаленном районе, не всегда получится.

5 объектов, которые банк не одобрит:

  1. Квартира располагается в двухэтажном или частном доме.
  2. Блочная «хрущевка».
  3. Комната в общежитии семейного или гостиничного типа.
  4. Объект находится на первом и последнем этаже.
  5. «Сталинки», которые в основном сделаны из дерева.

Узнать, какие квартиры не подходят под ипотеку, можно заранее. Для этого необходимо обсудить этот вопрос с сотрудниками кредитной организации. Узнать, какие дома идут под снос можно в городской администрации.

Недвижимость – это залог

Банки дают кредит, только посмотрев, какую человек покупает квартиру. Мало шансов остается на одобрение ипотеки, если объект построен до 1970 года, имеет деревянные перекрытия или находится в полуразрушенном состоянии.

Если заемщик откажется выполнять свои обязательства, то ипотечная недвижимость будет продана с молотка. Поэтому жилплощадь должна быть ликвидной. Операции с жильем не являются профильным направлением финучерждений. Поэтому главная задача – это продать предмет залога без финансовых потерь.

Что подходит под ипотеку

Подходит ли жилье под ипотеку оценивается с той позиции, сколько лет оно находится в собственности. В основном кредитные организации выбирают тех собственников, которые владели недвижимостью более трех лет. Когда срок недвижимости составляет менее трех лет, то придется дополнительно платить налог со сделки.

Какие документы нужны на недвижимость?

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме у аккредитованного банком застройщика, то для согласования её в качестве залога потребуется только договор долевого участия в строительстве. При покупке жилья у компании-застройщика, ещё не прошедшей аккредитацию, понадобится полный пакет её учредительных документов (Устав, приказ о назначении руководителя, выписка из ОГРН и т. д.).

При приобретении готовой недвижимости нужно представить в банк следующие документы:

  • отчёт об оценке;
  • свидетельство продавца о праве собственности на недвижимость (при наличии);
  • документ-основание возникновения прав собственности у продавца (например, договор купли-продажи);
  • выписку из ЕГРН;
  • выписку из поквартирной (домовой) книги;
  • технический и кадастровый паспорт.

Часто банк просить предоставить выписку по лицевому счёту, подтверждающую отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Основной перечень требований Сбербанка

До самой сделки необходимо решить все моменты касательно перепланировки и точно знать, какое жилье данный банк сочтет подходящим для ипотечного кредитования. Каждый банк подходит к решению вопроса о подходящем под ипотечный кредит жилье индивидуально.

Однако все банки имеют довольно схожий перечень требований к недвижимости под ипотеку. Различия могут возникать по причине местоположения конкретного жилья, фактах о личности заемщика и зависеть от кредитора. Чтобы узнать, какую квартиру Сбербанк сочтет подходящей на роль объекта ипотеки, следует согласовать свои действия в соответствии с нижеизложенным алгоритмом.

Что подходит под ипотечный кредит

Человек ищет, где ему комфортно будет жить, а руководство банка проверяет дома, подходят или нет под ипотеку, с точки зрения, можно ли их продать.

В жизни случается всякое. Может измениться финансовое положение заемщика, произойти резкий скачок курса доллара. Банк рискует остаться в убытке, если должник не сможет платить. Поэтому учитывается возраст жилья. Не секрет, что новостройки на рынке недвижимости стоят гораздо дороже, чем квартиры на вторичном рынке. Чем раньше построен дом, тем сложнее будет найти на него покупателей.

Особенности расположения здания

Первым делом следует знать требования по расположению:

  • Многоквартирное здание должно обладать приемлемым санитарно-техническим состоянием, не подлежать сносу. Узнать о том, будет ли дом подвержен расселению или сносу, можно, обратившись в администрацию данного территориального субъекта;
  • Квартира, располагающаяся в частном доме (бараке) без центрального отопления и канализации не подлежит рассмотрению только если по документам это доля или имеет износ здания более 50%;
  • Квартира или дом должны находиться на территории РФ, за исключением полуострова Крым и города Севастополя, поскольку Сбербанк не имеет офисов на этих территориях;
  • Продавцу следует подавать заявку, имея квартиру или дом в собственности не менее трех лет. Иначе могут возникнуть проблемы в будущем, если родственники продавца станут претендовать на часть или жилье полностью;
  • Общежития и помещения гостиничного типа вполне подойдут под Сбербанк;
  • Кредиторы негативно относятся к квартирам, размещенным в подвале, на нижнем, или последнем этаже;
  • Имущество должно располагаться в развитых районах, должны присутствовать больницы, школы и детские садики;
  • Редко кредитуют «сталинки» — из-за деревянных междуэтажных перекрытий и «хрущевки».
Рекомендуемая статья: Ипотека в банке Открытие

Данные ограничения обусловлены требованием к ликвидности помещения, которое необходимо изложить банку как гарантию на возврат средств. Залог, не подходящий хотя бы под одно из условий, продать будет крайне проблематично.

Фото 2

Как банк проверяет квартиру?

Основная задача специалистов банка на этапе проверки недвижимости — убедиться в её юридической чистоте. Для этого они запрашивают у текущего собственника (продавца) полный пакет документов по недвижимости (выписку ЕГРН, свидетельство о праве собственности и т. д.). Проверяется также наличие судебных споров в отношении данного жилья как в настоящее время, так и в прошлом.

Сотрудники банка на этапе проверки оценивают ликвидность приобретаемой недвижимости. Они определяют примерную сумму, за которую заложенное жильё можно быстро продать, основываясь на отчёте оценочной компании.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

  • дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
  • квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
  • блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
  • дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
  • здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
  • к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

  1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
  2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
  3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
  4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
  5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
  6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
  7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
  8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Фото 3

Юридические тонкости

После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

  • оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
  • проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
  • установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2019 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.

Ипотека для военнослужащих

Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммуналки во владении одного субъекта.
Фото 4

Юридические нюансы

После проверки жилья на соответствие всем требованиям для кредитования начинается правовой аудит.

В него входит:

  • проверка стоимости жилья не зависящим ни от кого оценщиком, избранным кредитной организацией;
  • проверка чистоты заключаемой договорённости – выявляются все претенденты на жилое помещение без исключений;
  • подтверждение соответствия параметров недвижимого объекта в реальности тому, что было заявлено;

Ограничение уловок продавца

Законодательство устанавливает, что сумма от продажи недвижимого имущества, бывшего в собственности менее трёх лет облагается налогами в той части, что превышает один миллион рублей.

Из-за этого многие перекупщики намеренно снижают сумму, оговоренную в тексте договора. Такое при ипотеке возможно, если разницу самостоятельно оплатит покупатель.  Но банки стараются избегать этого, принимая собственников, у которых жильё находится больше 3 лет.

Если при аудите обнаружится, что цена квартиры завышена, продавца обяжут понизить её до приемлемого уровня. При отсутствии согласия так поступить банк не станет одобрять ипотечный кредит на сумму больше, чем та, что установлена аудитом. В случае необходимости обо всём договариваются сами стороны и разницу может оплатить покупатель.

Перепланировка – только по закону

Когда ипотечное жильё в ходе ремонта было изменено переустройством или перепланировкой, что не отражено в официальных бумагах, соглашение может быть не заключено.

Хотя с 2019 года БТИ не проводит обязательных проверок и такое жильё можно продать при согласии покупателя, банк может вмешаться и сделать законность переустройства необходимой.

Какое жилье не подходит

В нашей стране очень сложно сразу приобрести хорошее жилье. Поэтому многие граждане решают начать с малого–приобрести комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но скорее всего покупку комнаты руководство финучреждения не одобрит. Значит, придется оформлять потребительский кредит.

Важно! Необязательно покупать роскошные апартаменты. Но минимальным требованиям недвижимость должна отвечать. Должен быть отдельный вход и санузел, кухня. Кроме того обязательно наличие электрических, паровых, а также газовых систем.

Квартира не подходит под ипотеку, если незаконно проведена перепланировка. Агенты недвижимости могут скрыть этот факт, но если эти обстоятельства станут известны, шансы на получение кредита будут равны нулю.

Требования банка к квартире

Сначала нужно понять, что значит формулировка «квартира подходит под ипотеку». Она применяется к абсолютно всем объектам, что приобретаются за счёт средств, занятых у кредитной организации. Они должны соответствовать критериям, определяемым банком.

Перечень таких требований у разных банков имеет достаточно схожую структуру, но в зависимости от того, к какой конкретно организации гражданин обращается, они могут изменяться. Влияние оказывает также сфера деятельности того, кто берёт ипотечный займ, и то, где находится выбранное жилое помещение.

Чтобы проверить, подходит ли избранный объект под условия банка, нужно учитывать все эти факторы.

Расположение

Квартира, на время ипотеки остающаяся в залоге у банка, должна оставаться ликвидной, то есть должна существовать достаточно высокая вероятность её продажи банком в случае, если заёмщик не справится со своими обязательствами по договорённости.

Поэтому ипотечная недвижимость не может находиться в неблагополучном районе. Также ниже вероятность одобрения ипотеки на недвижимость в пригородных территориях.

Но и в таких районах имеется вероятность одобрения кредита, пусть она и достаточно невысокая.

А вот что точно воспрепятствует ипотечному кредитованию:

  • квартира располагается в ветхом доме;
  • дом из 2 этажей или вообще частный;
  • выбранная квартира относится к типу блочной либо панельной хрущёвки – вероятность одобрения есть, но она очень низка;
  • дом подпадает под программу реконструкции с дальнейшим переселением населения;
  • здание – общежитие, гостиница;
  • неохотно кредитуют и квартиры на первом и последнем этажах, а также подвалах.

Узнать, будут ли расселять или сносить здание, можно в администрации соответствующего субъекта.

Возраст

Период времени, в течении которого здание, в котором размещена выбранная для ипотеки квартира, не может быть больше 70% от нормативно определённого строительным паспортом срока службы.

Узнать такую информацию можно в режиме реального времени через интернет – особенно полная коллекция дат собрана по Москве и Санкт-Петербургу, но можно получить и данные о строительстве зданий определённого типа.

Наиболее популярными для этого службами являются:

  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

В режиме онлайн можно обратиться за такими сведениями и в Росреестр – там можно заказать техпаспорт любого здания. Правда, за эту услугу придётся немного заплатить – она стоит всего 150 рублей, а копия запроса и квитанция переправляются по электронной почте. Подождать придётся всего 5 дней, затем на ту почту, откуда была отправлена квитанция, придёт ответ.

Можно обойтись и без особых технологий и просто обратиться в бюро БТИ. Правда, это обойдется гораздо дороже – в 800-900 рублей и ждать тоже придётся дольше – техпаспорт там будут делать целый месяц.

После получения интересующей информации стоит отбросить те варианты, год постройки здания которых 1970 и ранее.

Обратите внимание, что, к примеру, Сбербанк предъявляет дополнительное требование – степень износа здания не должна превышать 40%.

Особенности конструкции

Часто банки отказывают в ипотеке из-за того, что конструкция здания потенциально опасна. К ним относят:

  • перекрытия, выполненные из дерева или других горючих и подверженных процессу гниения материалов;
  • газовые колонки, установленные в доме.

Так отпадает большая часть «сталинок», а также те дома, в которых фундамент изготовлен не из устойчивых кирпича, камня или бетона.

Оснащение помещения

А здесь квартира должна соответствовать требованию закона в точности – быть пригодной для проживания и удовлетворения базовых потребностей.

Это значит, что в ней должны иметься:

  • горячая и холодная вода;
  • сантехника для туалета, гигиены и кухни;
  • работающее отопление;
  • нагревательные приборы в каждой комнате;
  • окна;
  • двери;
  • плита для готовки;
  • покрытия на полу, стенах и потолке в соответствии с планом помещения.

Стоит обратить внимание, что соответствие этим параметрам проверяется дважды – самим покупателем и банком.

Что означает жилье подходит под ипотеку

Фото 6

Есть несколько требования к жилью на вторичном рынке, которое можно оформить в кредит:

  1. Технические свойства. Дом должен быть построен основательно. Желательно, чтобы был каменный или деревянный фундамент. Жилье не должно быть слишком изношено. Степень ветхости не должна превышать 50%.
  2. Наличие коммуникаций. Финучреждение должно проверить, имеется ли свободный подъезд к зданию, подведены ли коммуникации.
  3. Чистота сделки. Не должно возникнуть проблем с оспариванием в виде неожиданных претендентов на наследство или несовершеннолетних детей. Поэтому банковские служащие проверяют, чтобы с документами было все в порядке.
  4. Разрешено использование земельного надела. Если предназначением земли является частное строительство или занятие сельским хозяйством, то кредитная организация одобрит сделку.
  5. Наличие исправной крыши. Это требование актуально к квартирам, которые расположены на верхних этажах.

Подыскивая загородный дом, желательно проверить, стоит ли надел на кадастровом учете, сделана ли подводка необходимых коммуникаций. Если упустить из виду важные нюансы, значит, есть риск, что банк не одобрит заявку на получение кредита.

Особенности недвижимости на вторичном рынке.

Особенности недвижимости на вторичном рынке. какое жилье подходит под ипотеку

Рассматривая вопрос, какая квартира подходит под ипотеку, вторичное жилье вызывает наибольшее количество споров и трудностей. Требования банка на сайте и реальные требования – как говорится, две большие разницы, что может стать для многих неприятным сюрпризом. Именно поэтому перед оформлением ипотеки мы рекомендуем затребовать полный перечень требований в конкретном банке, а также заняться подбором недвижимости еще до одобрения вашей заявки. Это позволит вам существенно сэкономить время и уложиться в отведенные 90 дней после одобрения.

Отвечая на вопрос, какая недвижимость подходит под ипотеку, можно перечислить следующие требования банков, которые относятся к основным требованиям, одинаковым в любом банке:

  • В первую очередь, возраст дома для ипотеки не должен быть слишком внушительным. На сегодняшний день в большинстве банков ипотека оформляется на квартиры, расположенные в домах, не старше 1970 года постройки. Жилье не должно быть признано ветхим или аварийным, а также не должно предусматриваться расселение.
  • Кроме того, одной из причин, почему квартира не подходит под ипотеку, может считаться ее состояние. Обветшалая квартира, в которой ремонт делался десятки лет назад, для ипотеки не годится. Необходимо, чтобы ремонт был новый и качественный.
  • Также необходимо, чтобы в квартиру были проведены все необходимые коммуникации: газ, электричество, отопление, горячая и холодная вода. Особое внимание уделяется также канализации и состоянию труб, а также отдельных элементов, включая проводку.
  • Нередко банки выдвигают требование о наличии в квартире минимального набора мебели и бытовой техники, необходимой для проживания: как минимум это должна быть плита и холодильник, а также полный набор сантехники.
  • Для некоторых заявителей, рассматривающих, какое жилье подходит под ипотеку, сюрпризом оказывается повышенное внимание оценщиков к межкомнатным дверям, а также к межкомнатным перекрытиям. Оценивается их состояние и надежность.
  • Также оценивается качество окон: желательно наличие стеклопакетов. Застекленный балкон будет преимуществом.
  • Кроме того, одной из причин, почему квартира не подходит под ипотеку, может быть наличие незаконных перепланировок. На первый взгляд их наличие трудно определить, не будучи профессионалом. Для того, чтобы определить их наличие, потребуются специальные документы, в которых будет указана изначальная планировка. Как правило, получить их может только оценщик: далеко не каждый продавец горит желанием рассказывать о незаконной перепланировке на первом же этапе. При наличии незаконных перепланировок, даже небольших, оформление ипотеки на квартиру невозможно.

Обращаем ваше внимание на тот факт, что запрещены именно незаконные перепланировки. Если проводилась перепланировка, которая отражена в схеме и узаконена в БТИ, оформлению ипотеки ничто не препятствует. К перепланировке относится не только снос или установка межкомнатных перекрытий, но также и возведение лоджий.

  • Как правило, банки выдвигают и такое требование: недвижимость должна находиться в собственности продавца не менее 3 лет. В противном случае продавец должен будет выплатить налог, а это не выгодно никому, и нередко приводит к попыткам махинаций при сделке, поэтому такую недвижимость банки и вовсе не рассматривают.

В целом, это все требования, которые определяют, какая недвижимость подходит под ипотеку. Возраст дома для ипотеки зачастую играет определяющую роль. Обращаем ваше внимание, что жилье становится вторичным сразу же после того, как оформляется собственность. Поэтому многие новостройки также можно отнести ко вторичке, и оформить ипотеку на квартиру в такой новостройке намного быстрее и на более выгодных условиях.

Каким требованиям должен соответствовать продавец.

какое жилье подходит под ипотеку

Рассматривая вопрос, какое жилье подходит под ипотеку, нельзя упускать из внимания, что банк оценивает не только качество недвижимости, но и документы продавца. Как мы уже упоминали выше, при оформлении ипотеки на квартиру в новостройке у аккредитованного банком застройщика проблем не возникает. Какие же трудности могут поджидать при оформлении ипотеки на вторичную недвижимость? Вот, о чем важно помнить:

  • В первую очередь, нередко банк настаивает на том, чтобы к моменту сделки из квартиры были выписаны все, кто был в ней прописан. Поэтому в квартире не должны быть прописаны лица с инвалидностью, военные и несовершеннолетние: выселить эти категории граждан сложно, и банк редко связывается с такими квартирами.
  • Кроме того, продавец должен быть дееспособным. Нередко недееспособных собственников используют для своих махинаций не самые хорошие родственники, таких историй с каждым годом становится все больше, поэтому мы настоятельно рекомендуем вам проверять этот факт.
  • Если продавец состоит в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры.
  • Если банк все-таки пошел навстречу при наличии несовершеннолетних собственников, вам также потребуется предоставить оригинал и копию разрешения от органов опеки и попечительства.
  • Кроме того, потребуется также выписка из домовой книги. Такая выписка позволит проследить, кто был прописан в квартире ранее, кто прописан на данный момент, и кто может быть прописан в будущем, имея на это полное право. Это позволит избежать неприятных моментов с внезапно возникшими родственниками.
  • Кроме того, потребуется также выписка из лицевого счета, подтверждающая, что у продавца нет долгов по коммунальным платежам.
  • Также потребуется справка о том, что за дополнительные услуги (телефон, интернет, домофон и так далее) отсутствует задолженность.
  • Конечно же, не обойтись и без технического паспорта на квартиру. В этом документе графически показан план квартиры, а также указаны ее технические характеристики. Этот документ позволяет увидеть, были ли незаконные перепланировки.
  • Также вам потребуется выписка из ЕГРН, которая заменяет кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права: эти документы уже не выдаются.

Обращаем внимание: если вы приобретаете квартиру у пожилого человека, банк или агентство недвижимости может затребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Делается это для того, чтобы впоследствии родственники не могли отсудить у вас квартиру, оперируя тем, что собственник не осознавал, что он делает.

Какое жильё можно купить в ипотеку?

Фото 7

Банки дают ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке или напрямую у застройщика в строящемся или готовом доме. Но купить любую понравившуюся недвижимость в Сбербанке или другом банке нельзя. Банк рискует своими деньгами, предоставляя их в долг, поэтому выдвигает определённые условия кредитования и ряд требований к объекту недвижимости, выступающему залогом по ипотеке.

Расположение

Большинство банков предоставляет ипотечные кредиты на покупку квартиры только в тех регионах, где имеются их отделения. Охотней всего банки выдают ипотеку на покупку жилья в крупном городе или населённых пунктах, расположенных в пределах 20-30 км от него. Это связано с тем, что такая недвижимость является более ликвидной, то есть при возникновении проблем с погашением долга найти на неё покупателя будет значительно легче, чем на жильё в небольшом посёлке.

Банки не выдают кредиты на покупку квартиры в домах, признанных аварийными, подлежащими сносу, реконструкции и т. д. А также нельзя купить в ипотеку жильё в общежитиях (в т. ч. малосемейных).

Возраст

Банки стараются не выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартиры в панельных «хрущёвках». Обычно жильё можно купить в домах, построенных после 1970 года при условии, что износ не превышает 50-70%. Если дом признан подлежащим капитальному ремонту, то получить ипотечный кредит на покупку жилья в нем будет невозможно.

Рекомендуется рассматривать для приобретения квартиры в домах, построенных после 1990 года, период эксплуатации которых составляет не больше 70% от нормативного срока службы.

Материал

Здание, в котором находится приобретаемая квартира, должно иметь каменный, кирпичный или железобетонный фундамент и быть высотой не менее 3 этажей. А также оно не должно иметь деревянных перекрытий. Материал стен допустим любой, но если они выполнены из дерева, то согласовать квартиру будет сложнее. Не допускается приобретение в ипотеку квартир, расположенных на цокольных этажах.

Внутренняя отделка

Приобретаемое жильё должно иметь отдельный санузел и кухню, а также должно быть пригодно для круглогодичного проживания.

Рассмотрим, какие конкретно требования к удобствам в квартире выдвигаются банками:

  • наличие подключения к электрическим сетям и водопроводу (холодное и горячее водоснабжение);
  • оснащённость необходимыми сантехническими приборами в исправном состоянии;
  • подключение к централизованной или внутренней системе отопления (водяной, электрической и т. д.) и наличие нагревательных приборов во всех комнатах и других помещениях;
  • наличие кухонной плиты — газовой или электрической — согласно техническим требованиям здания;
  • соответствие напольных, потолочных и настенных покрытий технической документации на жилое помещение.

Планировка

Планировка жилого помещения должна соответствовать данным в техпаспорте. А все перепланировки должны быть зарегистрированы в соответствии с законом.

Банки предпочитают не иметь дела с готовым жильём с неузаконенной перепланировкой. А в случае, если они всё-таки согласятся на оформление ипотеки, в договоре будет прописано условие, что вы, как новый собственник, обязуетесь восстановить первоначальное состояние жилья или зарегистрировать должным образом имеющуюся перепланировку.

Фото 7

Неофициальная перепланировка

Сделка по ипотеке способна сорваться в том случае, если в ходе ремонтных работ имела место внеплановая перепланировка или переустройство помещения, которые не были предусмотрены в техническом документе и не были согласованы по требованиями законодательства.

Ранее каждый объект ипотечного кредитования подвергался обязательной инвентаризации БТИ , для обновления  технического паспорта на квартиру, в ходе которой и выявлялась проведенная перепланировка. В настоящее время данное требование аннулировано, и квартира, в которой произведена перепланировка, имеет все шансы быть быстро продана при отсутствии каких-либо претензий у покупателя. Однако юридическое сопровождение, которое происходит при непосредственном участии банка в данной процедуре, предусматривает соблюдение вышеизложенного требования. При выявлении такого факта сделка отложится до момента согласования со всеми инстанциями проведенного переустройства помещения, и по срокам эта процедура очень затянется (от 2 до 6 месяцев).

Перепланировку очень часто обнаруживает независимый оценщик при выезде на квартиру и ее фотографировании. По закону оценщик обязан проверить соответствие планировки квартиры и сделать отметку в отчете об оценке. Поэтому вариантов скрыть сведения о перепланировке от Сбербанка нет. 

Источники

Использованные источники информации.

  • http://flowcredit.ru/ipoteka/kakoe-zhile-podxodit-pod-ipoteku-sberbanka.html
  • https://ipoteka.fun/kakoe-zhile-podhodit-pod-ipoteku-kak-opredelit-ili-kak-uskorit-oformlenie-ipoteki
  • https://kvadmetry.ru/ipoteka/kakoe-zhile-podhodit-pod-ipoteku.html
  • https://kredit-online.ru/ipoteka/kakaya-kvartira-podhodit-pod-ipoteku.html
  • http://ipoteka-expert.com/kakie-kvartiry-podxodyat-pod-ipoteku/
  • https://mirstroek.com/ipoteka/kakoe-zhile-podhodit-pod-ipoteku.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий