Что значит коммерческая недвижимость

 

В 90% случаев коммерческую недвижимость покупают для заработка на сдаче в аренду. Выясним, какие виды доходной недвижимости больше всего пользуются спросом у инвесторов. В 90% случаев коммерческую недвижимость покупают для заработка на сдаче в аренду. Выясним, какие виды доходной недвижимости больше всего пользуются спросом у инвесторов.

Что это такое?

Далее приводятся назначение этих объектов и определения, что значат нежилые помещения данной группы.

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода, для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

  • Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
  • Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
  • Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

  • Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
  • Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Плюсы и минусы площадей такого назначения

С развитием экономики и инфраструктуры городов количество и общая площадь коммерческой недвижимости увеличивается.

Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.

Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:

  • Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
  • Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
  • Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
  • Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
  • Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
  • Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.

Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

  • Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
  • Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
  • Невостребованность КН в период кризиса.
В целом инвестирование в объекты коммерческой недвижимости – это стабильный доход, но если нет других источников прибыли, то такой вид финансовых вложений может оказаться достаточно рискованным.

О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.

Оплата коммунальных платежей

Для нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, коммунальные платежи начисляются на тех же основаниях, что и для обычных жилых квартир.

В Постановлении Правительства РФ № 354 нежилое помещение определяется как объект, не входящий в состав жилого и общедомового фонда. Собственники КН в многоквартирных домах имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья. Сумма обязательных коммунальных платежей за отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение рассчитывается согласно тарифам, принятым для всего дома, в зависимости от площади помещений и на основании данных счетчиков.

Владельцы нежилых помещений также оплачивают расходы на общедомовые нужды, даже если не пользуются подъездом, домофоном, лифтом и имеют отдельный вход.

Если недвижимость сдается в аренду, то собственник имеет право включить оплату коммунальных платежей в арендную плату или получать эту сумму дополнительно по факту получения квитанций.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это любые объекты, которые физические или юридические лица используют для получения выгоды. В 90% случаев КН покупают не для спекуляции на перепродаже, а для заработка на сдаче в аренду. За 2017-й в России было введено в эксплуатацию 2,5 млн. м² коммерческой недвижки. И около половины этого объема приходилось на Москву.

Рынок недвижимости выделяет пять групп коммерческих объектов:

  1. Торговые. Сюда относят недвижимость, в которой что-то продают: торговые центры, аптеки, магазины, автосалоны и прочее.
  2. Офисная. Это недвижимость, которая сдается в аренду под офисы (переоборудованные квартиры на первых этажах зданий, бизнес-центры).
  3. Индустриальная. В таких объектах ведется производственная деятельность (здания заводов, цеха, склады).
  4. Свободного назначения. Недвижимость свободного назначения, как правило, используют в сфере обслуживания. В эту категорию входят спортивные залы, автомойки, бары, рестораны, хостелы, гостиницы, сетевые франшизы и многое другое.
  5. Социальная. Такие объекты предназначены для социальной деятельности: больницы, аэропорты, вокзалы, благотворительные фонды.

Более рентабельной для инвестора считается торговая, офисная и недвижимость свободного назначения.

Фото 1

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства.

Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.

Преимущества недвижимости от застройщика:

  • Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
  • Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
  • Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.

Недостатки:

  • Отсутствие трафика покупателей.
  • Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно здесь.

Расчет кадастровой стоимости

Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем в жилых помещениях. Стоимость КН напрямую зависит от таких факторов, как:

  • расположение и удаленность от культурно-исторического центра города;
  • площадь и планировка объектов;
  • эксплуатационные характеристики и состояние ремонта;
  • доступность транспорта и наличие парковочных мест.

Кадастровая стоимость КН также связана с уровнем спроса и рыночной ценой помещения. Цены за квадратный метр КН закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Чтобы ознакомиться с этой информацией, необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов является условным значением, которое может существенно отличаться от действительности. Оценка имущества и расчет производится специализированными службами методом массовой оценки, которая подразумевает исчисление примерной стоимости квадратного метра исходя из рыночных цен на КН того же класса и района.

Что означают следующие процедуры?

Заем под залог

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Дополнительно прочитать о кредите под залог коммерческой недвижимости можно в этом материале.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в этой статье.

Лизинг

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать тут.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Объекты под коммерцию: что это значит?

Коммерческая недвижимость (далее – КН) – это нежилое недвижимое имущество, которое используется для получения прибыли путем осуществления предпринимательской и иной деятельности. Также владелец может получать доход от аренды помещения.

Все правила приобретения, постановки на государственный учет, передачи и использования КН описаны в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от № 218-ФЗ.

Любой бизнес должен быть зарегистрирован и физически расположен только в КН. Это могут быть торговые центры, отдельные магазины, рестораны, автомойки, салоны красоты и не только. Отличительная черта коммерческой недвижимости состоит в том, что ее стоимость со временем окупается, а затем приносит дополнительную прибыль. Поэтому чаще всего объекты КМ располагаются в центре или наиболее престижных районах города.

Коммерческой недвижимостью считаются помещения, здания или земельные участки, которые приносят дополнительный доход и не используются для постоянного проживания людей.
Фото 2

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

Порядок и правила эксплуатации

Эксплуатация КН предполагает использование объектов нежилого фонда, ремонт, техническое обслуживание и контроль за надлежащим состоянием помещения. Обычно под управлением КН понимают:

  • Планирование бюджета и мероприятий по эксплуатации.
  • Проведение ремонтных работ.
  • Закупку ресурсов и материалов для текущего ремонта.
  • Ежедневную проверку и техобслуживание.
  • Ведение технической документации по использованию объекта.
  • Санитарно-гигиенические мероприятия.

Собственник также имеет права по обустройству и перепланировке помещений в соответствии с нуждами и предназначением объекта. Однако необходимо учитывать технические особенности как помещения, так и всего здания. Чаще всего это касается КН, находящейся в многоквартирных домах. Проект модернизации недвижимости необходимо согласовать в нескольких инстанциях. Это может быть Жилищная комиссия, Префектура и Управление архитектуры.

Если вся проектная документация будет подписана и узаконена, то вы можете приступать к перепланировке коммерческой недвижимости и ремонту помещения. Однако нужно быть готовым к тому, что ввод в эксплуатацию реконструированного объекта потребует внесения изменений в технический паспорт и повторного прохождения проверок на пожарную безопасность, обеспечение коммуникаций и заключение эксплуатирующих организаций.

Нужна ли оценка?

Перед покупкой КН иногда проводят независимую оценку, или экспертизу. Это особенно актуально в условиях кадастрового метода расчета налогов.

По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.

Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:

  • свидетельство регистрации недвижимого имущества;
  • правоустанавливающий документ или договор аренды;
  • паспорт собственника и паспорт объекта;
  • справка из БТИ и проекты помещения.

Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.

  1. Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
  2. Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
  3. В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya
  • https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/commercial
  • http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kommercheskaya.html
  • https://2realtor.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий