Что такое управление многоквартирным домом

 

Чтобы разобраться, как работают органы управления дома, для начала надо понять, какие бывают способы управления многоквартирным домом и чем они отличаются. В статье разберем, какие формы управления многоквартирным домом существуют, что включается в первоочередные задачи управленцев и нужна ли лицензия на этот вид деятельности. Рассмотрим плюсы и минусы ТСЖ, УК и совета жильцов.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно по ссылке.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах. Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно. А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность. Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Это всё будет происходит в том случае, если некоторые собственники начнут жаловаться на условия проживания в доме. Если же Вас как собственников устраивает непосредственно управление, где собственники все коммунальные услуги получают напрямую от ресурсоснабжающих организация и соответственно оплату производят также напрямую без посредников, если все собственники могут самостоятельно разрешить проблему по таким вопросам как вывоз мусора. Уборка подъездов и территории, то этот способ управления идеально подходит для Вас. Тогда самое главное, чтобы правильно был оформлен протокол общего собрания собственников по данному вопросу и выбран совет многоквартирного дома. Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством голосов собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом. В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством голосов на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома. Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации. Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.

Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.

ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСЖ большинством голосов собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией.

Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация.

Лицензия для управления

Фото 2
Лицензия для управления

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, обязательной лицензией для управления должны обладать только управляющие организации. Сделано это для того, чтобы очистить сегмент рынка от недобросовестных УК и обеспечить безопасность собственников жилья от некачественных услуг.

Процедура получения лицензии не отличается особой сложностью, необходимо просто обратиться в Государственную жилищную инспекцию с запросом, далее руководителю УК потребуется сдать экзамен, провести оплату государственной пошлины и получить заветную лицензию. Лицензию могут и отозвать, если на УК будут поступать постоянные жалобы.

Другие же формы управления МКД создаются без лицензирования, поэтому жильцам можно успокоиться, потому что лишними обязательствами их никто не нагружает.

Может пригодиться:

Кто отвечает за освещение дворов и придомовой территории

Правила и порядки пользования местами общего пользования

Какие формы управления многоквартирным домом существуют

Какие формы управления многоквартирным домом существуют

Многоквартирный дом, или МКД — это несколько квартир, объединенных в единое здание с общими земельными участками, лестничными площадками, лифтами.

Если рассматривать с юридической стороны, то это недвижимость, разделенная по долям между собственниками квартир, но имеющая площадь общего пользования, поддержание порядка в которой и становится целью обязательного и организованного управления.

Покупая квартиру в личное пользование, лицо принимает на себя определенные обязательства — контроль за состоянием общего имущества, полученного в придачу. Проще говоря, вы не можете ограничиться только своей квартирой, необходимо поддержание общего порядка в подъезде и на прилегающей к нему территории. Вы не можете выбрасывать мусор просто за дверь, под нос соседям, оставляя эту участь им.

Конечно, вы не должны единолично проводить ремонт лифта, коммунальных систем, но вы можете принять хотя бы пассивное участие в выборах формы управления, или за вас это сделает местная администрация. В общем, без управления ваш дом не останется, и как минимум в течение года вы не сможете изменить решение администрации.

Справка. Управление МКД — это организационный и обязательный способ поддержания порядка в здании на общей территории.

К способам управления многоквартирным домом относятся:

  • непосредственное управление;
  • управление ТСЖ (товариществом собственников жилья);
  • управление УК (управляющей компанией).

Решение об управлении принимается на общем собрании, о котором должны известить всех жильцов, либо лично, например, оставляя буклет в двери, либо просто размещая на доступном месте объявление о проведении собрания. На нем обсуждают все вопросы с применением голосования: собственники лично приходят и отдают свой голос либо просто оставляют свое мнение в виде галочки на выданном листе.

Непосредственное управление

Такой способ управления МКД подразумевает, что собственники квартир не прибегают к помощи сторонних лиц, а берут бразды правления в свои руки.

Создается специальный совет жильцов, состав и количество которых не ограничиваются ЖК РФ, единственное правило — желающие вступить должны постоянно проживать в этом доме. На совет возлагаются основные управленческие функции, например, составление плана на будущий год, проведение собраний всех жильцов (общее собрание), подведение итогов и отчетов.

Во главе совета стоит председатель, который дублирует все функции совета и непосредственно заведует всей деятельностью. Ему дается доверенность от собственников, по которой он может совершать юридически значимые действия, например, лично заключать договоры с организациями и подрядчиками.

Найти хорошего управляющего на добровольной и безвозмездной основе довольно сложно, обычно такие люди и без того завалены работой, но если вам повезло, то держите его всем домом, ибо это большая редкость.

Важно! Общее собрание остается в действии и так же может принимать значительные решения, например, об отставке председателя совета, высказывать свои недовольства и пожелания совету дома.

При этом совет дома может существовать и с другими формами управления, например, можно взаимодействовать с управляющей компанией, контролировать ее действие, так как часто встречаются ситуации, когда УК забывает про свои обязанности, а жильцы ничего не предпринимают, чтобы это исправить.

С основными моментами все ясно. Давайте отдельно выделим все ЗА и ПРОТИВ непосредственного управления.

Положительные стороны:

  • не нужно платить отдельно каким-то организациям, так как управлением занимаются сами жильцы;
  • только сами собственники понимают, какие проблемы и недочеты требуют немедленного решения, а какие можно отложить на более поздний срок.

Негативные стороны:

  • люди, которые берут на себя управление, не обладают профессиональными навыками, поэтому могут не выявить своевременно проблему или решить ее в недостаточной степени, что может повлечь дополнительные расходы;
  • временные затраты, которые придется понести собственникам. Так, контроль над целым домом даже группой людей может отнять много времени, особенно если занимаются этим совсем не подготовленные люди, которым приходится изучать все с самых основ.

Управление ТСЖ

ТСЖ — это товарищество собственников жилья, которое обладает правами юридического лица. ТСЖ может быть создано как в отдельном доме, так и взять в оборот сразу несколько соседних домов, что поможет уменьшить расходы и более эффективно вести работу.

В этом способе также присутствуют такие локальные органы: собрание членов, которое занимается общими вопросами, правление ТСЖ — аналогия совета дома, который берет непосредственный контроль, и председатель, который возглавляет правление.

Товарищество может управлять двумя способами: либо осуществлять работы самостоятельно, либо обращаться к специальным организациям, нанимать работников для проведения работ. ТСЖ материально существует за счет государственных поддержек и взносов его членов, поэтому самостоятельно может сделать выбор, кто и когда будет вывозить мусор, кто и за какую плату будет делать ремонт, решать вопросы предоставления коммунальных услуг.

ТСЖ может так же, как и совет дома, заключить договор с управляющей компанией, и тогда свобода действий уже ограничивается, товарищество уже планирует свою деятельность, опираясь на условия договора, в основном контролируя деятельность УК.

Однозначными плюсами управления домом при помощи юридического лица — ТСЖ — являются:

  • непосредственное управление коммунальными услугами, общим имуществом квартирантов;
  • ведение финансовых соглашений, то есть совершение более серьезных юридических сделок.

Все это открывает новые возможности управления.

Но здесь вырисовывается и весомый финансовый минус — еще большие затраты на содержание дома, на которые не готовы пойти люди, которые пытаются обустроить хотя бы свою индивидуальную долю.

Будет интересно

Кто такой старший по дому, его права и обязанности

Спил деревьев на придомовой территории многоквартирного дома

Что такое жилищная инспекция, её функции и полномочия

Управление через УК

Управление многоквартирным домом управляющей организацией уже подразумевает обращение к профессионалам в своем деле — управляющим организациям, которые специализируются на подобных услугах.

Договор с УК заключается либо с каждым жильцом индивидуально, либо с ТСЖ, первоначально его может заключить застройщик дома. Когда собственники квартир решили так и не брать на себя ответственность в течение года, администрация города самостоятельно выбирает управляющую организацию конкурсным путем и заключает с ней договор.

Этот способ излюблен жильцами многоквартирного дома, таким образом достигается эффективное и довольно удобное управление помещением:

  1. Управляющая организация многоквартирных домов может вести сотрудничество с советом дома или ТСЖ.
  2. Обладает правами обслуживать потребности МКД, но не может тотально управлять всеми аспектами, например, с УК можно расторгнуть договор, если ее действия/бездействие не устраивают подавляющее количество жильцов.
  3. Все собственники могут принять участие в выборе на общем голосовании, которое проводится в обязательном порядке. Выигрывает та УК, за которую проголосовало простое большинство — 50% + 1 голос.

Необходимое и важное условие — внимательное заключение договора, где следует принимать грамотные решения о стоимости услуг, санкциях, которые понесет УК за недобросовестное выполнение работы, перечне предоставляемых коммунальных услуг, списке возможных ремонтных работ, и прописать иные детали.

У такого способа управления есть и недостатки:

  1. Управляющие организации часто гонятся за получением прибыли, но не за качественным и более выгодным для жильцов предоставлением услуг.
  2. Квартирантам сложно выявить наценку за ремонтные работы, а качество услуг обычно проверяется только временем.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://mir-zhkh.ru/upravlenie-mnogokvartirnyim-domom/
  • https://iskiplus.ru/upravlenie-mnogokvartirnym-domom/
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/obsluzhivanie/formy-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий