Что проверяет жилинспекция

 

Для того, чтобы нашим читателем стало понятнее, какие процессы происходят в жилищных инспекциях при подаче жалоб на управляющие организацию, обслуживающие многоквартирные дома, мы подготовили этот материал. Регламент взаимодействия при проверках жилищной инспекции. Консалтинговая группа "Аюдар".

Как жилинспекции работают с жалобами жильцов?

Каждая жилинспекция действует на основании внутреннего регламента, утвержденного главой жилинспекции. Такие регламенты пишутся в соответствии с длинным перечнем нормативных актов, список которых мы приведем в самом конце данного материала. И именно этими регламентами определен порядок проведения всех возможных проверок, будь то поверки по жалобам, или же проверки по каким-то другим поводам.

Мы проанализировали содержимое регламентов жилинспекций ряда крупных сибирских регионов, и на основе их сделали небольшой обзор алгоритмов, на основе которых строится их работа.

Итак, если вы написали жалобу в жилинспекцию, о нарушениях требований жилищного законодательства (или лицензионных требований) организацией, обслуживающей ваш дом, то далее разворачивается следующая цепочка событий:

1.Жилинспекция (далее - ГЖИ) принимает ваше заявление, ему присваивается номер входящего,

2.В течение 3 рабочих дней с момента поступления заявления, должностное лицо ГЖИ подготавливает проект приказа о проведении проверки, решает вопрос о привлечении экспертов (если они нужны),

3.Данный проект приказа подписывает руководитель ГЖИ или лицо его замещающее,

4.Лицо, ответственное за проведение проверки не позднее, чем за 3 рабочих дня до проведения проверки, уведомляет об этой проверке проверяемое лицо (да, в ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ и в ч. 3 ст. 196 ЖК РФ определено, что такие проверки проводятся без предварительного уведомления проверяемого, однако в регламентах большинства ГЖИ есть требование об обязательном уведомлении, что связано законодательством о защите прав предпринимателей).

5.Получив уведомление, проверяемое лицо не только узнает о проведении проверки, но обычно в нем также содержится перечень документов, которые проверяемое лицо должно будет предоставить сотрудникам ГЖИ для проведения проверки.

6.Далее непосредственно проводится проверка. Срок проведения проверки не должен быть более 20 рабочих дней и в исключительных случаях может быть продлен еще на 20 рабочих дней.

7.В случае выявления нарушения лицензионных требований в ходе проведения проверки должностное лицо ГЖИ выписывает проверяемому лицу предписание и устанавливает срок его исполнения (это требование, установленное Федеральным законом от N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц…").

8.При этом дело об административном правонарушении могут возбудить как сразу, так и после окончания срока исполнения предписания. Ну или возбудить два дела: одно по факту наличия правонарушения, а второе по факту неисполнения предписания. Каждый раз при возбуждении дела составляется протокол об административном правонарушении.

В большинстве известных нам случаев, ГЖИ не наказывают за найденные нарушения сразу же, а выписывают предписания, и только при невыполнении предписаний составляют протоколы об административных правонарушениях. Такой порядок действий рекомендован письмом Минстроя России от N 32582-АЧ/04.

9.Протоколы об административном правонарушении и материалы проверок в течение 3 рабочих дней с момента их проведения направляются в мировой суд, который затем в течение 15 дней рассматривает дело и может вынести решение о назначении штрафа, исключения дома из лицензии, или другом наказании, соответствующем найденным нарушениям.

10.Протоколы и предписания ГЖИ, а также решения судов также могут быть обжалованы управляющей организацией при наличии на то оснований.

11.Ну а вам, то есть тому, кто написал жалобу, в течение 30 дней с даты ее подачи пришлют ответ, где напишут, что либо нарушений не обнаружено, либо обнаружено нарушение и выписано предписание, либо срок ответа на обращение продлен, и ответ будет позже.

Общее понятие Госжилинспекции

В первую очередь необходимо определиться с понятием жилищной инспекции, её задачами, правами и обязанностями. Под жилищной инспекцией понимается государственный орган, наделённый полномочиями осуществлять жилищный надзор.

У каждого территориального управления жилинспекции эти полномочия распространяются на соответствующий субъект федерации.

Например, инспекция по Новосибирской области занимается надзором исключительно на территории области. Аналогичным образом строится деятельность и в остальных регионах страны.

Законодательная база, на основе которых действует инспекция довольна обширна. В качестве первостепенных необходимо выделить:

  • Конституцию РФ;
  • Гражданский кодекс;
  • Жилищный кодекс;
  • Кодекс об административных правонарушениях.

Кроме этого, значительную часть муниципальных и городских инспекций составляют ведомственные положения и акты.

Что не проверяют в рамках внепланового контроля

Фото 2

Ст. 15 Федерального Закона от №294-ФЗ для органов ГЖН введены ограничения при проведении мероприятий по контролю. Инспекторы не вправе:

  • проверять выполнение обязательных требований, не относящихся к компетенции органа ГЖН, от имени которого действуют должностные лица;
  • требовать предоставления документов, информации, образцов продукции, если они не являются объектами мероприятий по контролю и не относятся к предмету проверки;
  • изымать оригиналы документов, относящихся к предмету проверки;
  • требовать образцы продукции для проведения их исследований без оформления акта об отборе проб продукции в установленной форме и в количестве, превышающем нормы, установленные государственными стандартами или иными нормативными документами;
  • распространять информацию, составляющую охраняемую законом тайну и полученную в результате проведения мероприятий по контролю, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;
  • превышать установленные сроки проведения мероприятий по контролю.
Проверка дымовых каналов и нормативов потребления коммунальных услуг 5327 1

А теперь простые выводы:

Не бойтесь жаловаться, если ваша управляющая организация делает что-то неправильно, или не делает того, что они делать обязаны по жилищному законодательству. И не поддавайтесь на «грязные» доводы о том, что за все штрафы управляющей компании будет заплачено из вашего кармана.

Ну самыми лучшими способами заставить управляющую компанию работать остаются или смена управляющей компании, или составление актов, подтверждающих некачественную работу управляющей компании, и дальнейшее требование перерасчета по этим актам.

На каких основаниях ГЖИ проводит внеплановую проверку

Жильцы недовольны тем, как управляющая организация справляется со своими обязанностями и жалуются, что она нарушает права собственников помещений. Они пишут претензии в управляющую организацию и дублируют их в органы ГЖН. Именно жалобы потребителей – наиболее частая причина проведения внеплановых проверок.

Другой причиной становится угроза причинения вреда жизни и здоровью граждан, причинение вреда животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства и угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. В этом случае в орган ГЖН также должно поступить заявление от граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, органов государственной власти или СМИ.

Последняя причина – истечение срока исполнения ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований или требований муниципальных актов.

Основные функции

Главное, для чего создавалась жилищная инспекция- это:

  • осуществление контроля  за содержанием, ремонтом, должным использованием  зданий, составляющих жилой фонд;
  • изучение состояния жилого фонда и анализ полученных результатов;
  • работа по улучшению качества жилья в стране.

Кроме этих, основных функций, жилищная инспекция выполняет еще ряд назначений:

  • отвечает за осуществление работ, связанных с использованием коммунального инвентаря;
  • контролирует обоснованность установленных норм потребления коммунальных услуг;
  • обеспечивает надзор за более экономным расходом ресурсов;
  • оказывает информационные услуги жителям;
  • следит за соблюдением правил в процессе оценки жилья: пригодно оно для дальнейшего в нем проживания или его следует признать нежилым.

Таким образом, ГЖИ призвано обеспечить соблюдение всех законодательных актов, которые регламентируют жилищные отношения. Кроме того, она следит за тем, чтобы исполнялись законы о сбережении энергии и модернизации.

Именно жилищная инспекция контролирует создание фондов капитального ремонта, а также законное формирование управляющих компаний (УК), товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищных кооперативов. Однако осуществлять вмешательство в финансовую и хозяйственную деятельность всех выше указанных объединений она права не имеет.

Малозначительность нарушения.

Малозначительность нарушения.

Единственная возможность не платить штраф, наложенный на законном основании и доказанности факта совершения правонарушения, – апеллировать о его малозначительности. В судебной практике достаточно примеров, когда постановления о привлечении к административной ответственности, вынесенные в адрес УК, отменяются ввиду малозначительности (при условии, что организация приняла все меры для устранения совершенного нарушения) (см. постановления ФАС ПО от по делу № А12-12164/2010, ФАС СКО от по делу № А32-11549/2010-11/220-94АЖ, ФАС ВВО от по делу № А28-2546/2010, ФАС СЗО от по делу № А56-6562/2009).

На заметку: в соответствии со ст. 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить нарушителя от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.

Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от № 10 разъяснено, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Таким образом, чтобы избежать уплаты штрафа, УК может попытаться обжаловать соответствующее постановление ГЖИ в судебном порядке с указанием на малозначительность нарушения (если, конечно, оно действительно является таковым).

Регламент взаимодействия с ГЖИ

Мы предлагаем примерный алгоритм действий, разработанный с учетом положений Федерального закона от № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ), который поможет УК достаточно оперативно выяснить, не превышают ли сотрудники ГЖИ свои полномочия при проведении внеплановой проверки по факту обращения граждан. Обладая информацией о нарушениях процедуры проведения проверки, УК сможет оперативно подготовиться к защите своих интересов в части минимизации затрат на выплату штрафов.



Баланс интересов граждан и управляющих компаний.

Баланс интересов граждан и управляющих компаний.

С одной стороны, обращение с жалобой в ГЖИ о нарушении УК правил содержания и ремонта дома – это право каждого собственника помещения в МКД, посредством реализации которого предпринимается попытка воздействовать на УК с целью повышения качества выполняемых ею работ (оказываемых услуг), своевременного проведения всех необходимых технических процедур и т. д. С другой стороны, в большинстве своем собственники помещений не задумываются, чем в действительности обернется для них привлечение УК к административной ответственности по каждому обращению. По статистике управляющих организаций размер штрафа за одно правонарушение в два-три раза превышает годовую плату за содержание и ремонт с одной квартиры. Таким образом, регулярным наложением штрафов можно достичь и обратного эффекта – снижения качества обслуживания домов. Во всяком случае так утверждают профессиональные участники рынка жилищно-коммунальных услуг: дескать, собранные с собственников деньги пойдут не на ремонт помещений, а на уплату штрафов. С этим утверждением можно поспорить, однако факт есть факт: если штрафы растут, а качество работ и услуг падает, значит, собственникам следует использовать и иные рычаги воздействия, чем ждать помощи со стороны ГЖИ. Кроме того, всем хорошо известно, что наша административная машина имеет множество пороков, и самые распространенные из них – бюрократизм и формализм. Проверками ради проверок, статистики и достижения других целей, никак не связанных с действительным пресечением неправомерных действий хозяйствующих субъектов, никого не удивишь.

Есть и еще один нюанс. Бездействие собственников и несоблюдение РСО технических регламентов также могут послужить причиной неудовлетворительного состояния общего имущества собственников помещений в МКД, однако доказать это бывает чрезвычайно сложно, а порой и невозможно. В свою очередь, процедура предъявления регрессных исков к РСО – дело неблагодарное и затратное.

В таких условиях (при проведении массовых проверок и нарастающем недовольстве собственников) для УК чрезвычайно важно добиться сокращения размера штрафов, чтобы высвободить финансы для решения других задач в рамках деятельности по управлению МКД. Для этого нужно четко представлять объем полномочий должностных лиц ГЖИ и порядок проведения ими внеплановых проверок, а также разработать процедуру взаимодействия с ГЖИ.


Определение понятия

Государственная жилищная инспекция или, как ее еще называют, ГЖИ – это один из органов исполнительной власти в России.

Данная организация берет под надзор жилищный фонд государства, а также проверяет качество тех коммунальных услуг, которые предоставляются гражданам.

Действует инспекция согласно Конституции РФ.

Какие вопросы поможет решить

Фото 4

Поводы для обращения в жилищную инспекцию могут быть разными. Вот круг проблем, с которыми она поможет справиться.

  1. Ненадлежащее исполнение правил по содержанию и ремонту жилья, а также нарушения, касающиеся норм предоставляемых коммунальных услуг.
  2. Установление тарифа на услуги и плата за них.
  3. Заключать договор об оказании коммунальных услуг тоже можно посредством такого органа надзора, как ГЖИ.
  4. Рассмотрение жалоб о том, что жилье содержится не на должном уровне, а жилые помещения используются ненадлежащим образом.
  5. Управление многоквартирным домом (МКД) и все вопросы, с ним связанные.
  6. Если жильцы не довольны тем, как содержится и используется общее имущество МКД, с жалобами можно обратиться в жилищную инспекцию.
  7. Через ГЖИ можно решить вопрос и об установке приборов, учитывающих потребление коммунальных услуг.

Получается, что жилищная инспекция – это тот орган надзора, который должен рассматривать все жалобы и претензии на УК, ТСЖ и другие организации, имеющие отношение к управлению жилыми домами и оказывающими коммунальные услуги.

Основные задачи и полномочия

Указанными законами предусмотрен внушительный список задач, полномочий, прав и обязанностей инспекции, но детальному рассмотрению подвергнем главные из них.

Задачами являются:

  • выявление и пресечение нарушений жилищного законодательства;
  • защита прав потребителя на получение жилищных и коммунальных услуг.
Следует обратить внимание: при обнаружении гражданами различных нарушений в области эксплуатации жилья, стоит обратиться именно в жилинспекцию. В частности, это может произойти при ненадлежащем исполнении своих обязанностей управляющими компаниями по месту жительства (как написать жалобу в жилинспекцию Вы можете прочитать здесь).

Для достижения своих задач инспекция реализует следующие полномочия:

  • проверяет сохранность и эксплуатацию жилищного фонда, техническое состояние инженерных коммуникаций, а также придомовой территории;
  • осуществляет проверки нормативов потребления коммунальных услуг;
  • организует обследование жилых домов;
  • проверяет мероприятия по подготовке жилья к сезону;
  • решает вопросы, связанные с перепланировкой или переустройством квартир;
  • проверяет выполнение жилищно-коммунальных услуг по заявкам граждан.

Проведя анализ данных полномочий важно знать, что жилинспекции осуществляют практически весь комплекс мер, связанных с повседневным проживанием. Этот комплекс выражен как в непосредственном участии инспекции (например, при обследовании жилья), так и в косвенном (в частности, при рассмотрении жалобы на действия управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг).

Возможно, Вас также заинтересует статья о Федеральной кадастровой палате.

О межевании линейных объектов рассказывает следующая наша статья.

Надлежащее содержание общего имущества.

Надлежащее содержание общего имущества.

Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и техническом регулировании) в состоянии, обеспечивающем соблюдение определенных характеристик и требований (как эстетических, так и технических) к архитектурному облику дома, его безопасности, доступности помещений для пользования, постоянной готовности инженерных коммуникаций и т. д.

Если собственники выбрали такой способ управления МКД, как управление управляющей организацией или непосредственное управление, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения соответствующего договора (п. 16 Правил содержания общего имущества). Кстати, содержание общего имущества подразумевает проведение внушительного перечня работ, в частности текущий и капитальный ремонт МКД (п. 11 Правил содержания общего имущества). Таким образом, надлежащее содержание общего имущества обеспечивают его собственники, а управляющие организации отвечают перед ними за нарушение своих договорных обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил содержания общего имущества).


Как проходит внеплановая проверка

Перед внеплановой проверкой органы ГЖН проверяют достоверность поступивших обращений. Для этого с в ч. 3.2 ст. 10 Федерального Закона от № 294-ФЗ введена процедура предварительной проверки. В ходе её проведения жилищные инспекторы:

  • рассматривают документы юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, имеющиеся в распоряжении ГЖИ;
  • проводят мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, предпринимателями и без возложения на них обязанности предоставлять информацию и исполнять требования.

Когда инспектор ГЖИ выполняет предварительную проверку, он может запросить пояснения по полученной информации. Предоставлять такие пояснения и иные документы проверяемые организации не обязаны. Но если руководство УО уверено, что документы в порядке и нарушений нет, то документы можно подготовить для того, чтобы инспектор знал, что УО добросовестно выполняет свои обязательства по управлению и содержанию МКД.

Если в результате предварительной проверки выявлены нарушения, то они становятся основанием для внеплановой проверки (ч. ч. 3.2 и 3.3 ст. 10 Федерального Закона от № 294-ФЗ). Такая проверка может быть выездной и документарной.

Выездная проверка выполняется в том случае, если в распоряжении ГЖИ недостаточно документов, чтобы оценить соответствие управляющей организации установленным требованиям. О проведении выездной проверки управляющая организация должна быть предупреждена не менее чем за 24 часа до начала её проведения.

Перед проведением проверки государственные жилищные инспекторы должны предъявить руководителю организации удостоверения, личные штампы с указанием фамилии сотрудника и наименования организации и приказ, на основе которого проводятся мероприятия по контролю. В приказе прописывают:

  • номер и дату;
  • наименование органа государственного контроля;
  • ФИО и должность лиц, уполномоченных на проведение мероприятий по контролю;
  • наименование юридического лица, в отношении которого проводится проверка;
  • цели, задачи и предмет проводимого мероприятия;
  • правовые основания проведения мероприятия по контролю, в том числе нормативные правовые акты, обязательные требования которых подлежат проверке.

Любая проверка длится не более 20 дней.Работу управляющих компаний будут проверять строже 3806 0

Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.

Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.

Ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД – следствие несоблюдения УК в том числе Правил содержания общего имущества. Данный вид правонарушений в соответствии со ст. КоАП РФ является поводом для привлечения хозяйствующего субъекта к административной ответственности. Для должностных лиц размер штрафа колеблется от 4 000 до 5 000 руб.; для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 руб.

Далее обозначим ключевые моменты в том, кто является субъектом правонарушения по данной статье КоАП РФ и в каких случаях управляющая организация не может и не должна привлекаться к административной ответственности по основаниям, перечисленным в ней.

При проведении проверок должностные лица ГЖИ, фиксируя обнаруженные нарушения, не выясняют причины, по которым они возникли. На данном этапе управляющая организация должна четко представлять, есть ли ее вина в том, что содержание и ремонт МКД осуществляются ненадлежащим образом.

Согласно общим правилам (обозначим ключевые моменты) в договоре управления среди прочего должны быть указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В дополнение п. 17 Правил содержания общего имущества обязывает собственников помещений утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Вместе с тем на страницах журнала мы неоднократно предостерегали УК, что неуказание в перечне работ и услуг, утвержденном общим собранием собственников, каких-либо работ и услуг, необходимость выполнения (оказания) которых вытекает непосредственно из нормативно-правовых актов в области содержания и эксплуатации жилищного фонда, вовсе не освобождает УК от их выполнения (оказания). Данный вывод подтвержден Постановлением Президиума ВАС РФ от № 6464/10, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

В частности, в данном постановлении указано, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В связи с этим УК нужно с большой осторожностью применять рекомендации Минрегиона России, содержащиеся в Письме от № 26084-СК/14, относительно того, что, если для включения в договор управления конкретных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД требуется решение общего собрания собственников помещений, отсутствие таких решений означает, что УК:

• не вправе выполнять несанкционированные собственниками работы и услуги; • не должна отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг; • не может быть привлечена к административной ответственности за их невыполнение, а органы ГЖИ не вправе давать предписания об их выполнении.

Кстати, анализ судебной практики свидетельствует, что суды при рассмотрении интересующей нас категории дел не принимают во внимание ссылки УК на содержание Письма Минрегиона России от № 26084-СК/14, так как оно в силу ч. 1 ст. 13 АПК РФ не входит в круг нормативных правовых актов, применяемых при рассмотрении дел.

Здесь следует отдельно добавить несколько слов об обязанности проведения УК ремонтных работ капитального характера. Капитальный ремонт общего имущества, в соответствии с п. 21 Правил содержания общего имущества, проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). Согласно п. 37 Правил содержания общего имущества при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со ст. 158 ЖК РФ размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Во-первых, управляющая организация должна четко представлять разницу между текущим и капитальным ремонтом. Текущий ремонт общего имущества, согласно п. 18 Правил содержания общего имущества, проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Если проверяющие выявят нарушения технического состояния жилого дома, которые вполне можно устранить в ходе текущего ремонта, финансируемого за счет ежемесячных платежей собственников, УК будет привлечена к ответственности, а доводы, что организация не получала от собственников поручений о проведении работ капитального характера и не согласовывала порядок их оплаты, будут отклонены как инспекторами, так и судьями (см. постановления ФАС УО от по делу № А50-13516/2010, ФАС ВВО от по делу № А31-2421/2010, ФАС ПО от по делу № А65-31513/2009, ФАС СЗО от по делу № А66-9630/2009).

Согласно п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России от № 15/1, текущий (предупредительный) ремонт заключается в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. К капитальному ремонту зданий и сооружений следует относить работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. В числе работ по капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства именуются работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т. д.

Обратите внимание, что Федеральным законом от № 215-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс, в том числе введено понятие капитального ремонта объектов капитального строительства. Так, в качестве капитального ремонта названы замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Кроме того, Федеральный закон от № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» дополнен ст. 10.4, которая легализует тот перечень строительных работ, которые Федеральным законом от № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Закон № 185-ФЗ) отнесены к категории капитального ремонта МКД. Так, из текста ст. 10.4 следует, что в целях реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта МКД, финансируемых за счет средств фонда, законом могут устанавливаться особенности отнесения видов работ к работам по капитальному ремонту МКД. На сегодняшний день согласно п. 3 ст. 15 Закона № 185-ФЗ к капитальному ремонту отнесены:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; • ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; • ремонт крыш; • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; • утепление и ремонт фасадов; • установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); • ремонт фундаментов МКД, в том числе на свайном основании, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

Должностные лица УК, понимая, что в отношении конкретных МКД уже назрела необходимость проведения капитального ремонта и что без решения собственников организация формально не может приступить к выполнению соответствующих работ (а без согласования порядка финансирования капитального ремонта УК и не заинтересована в его проведении), должны инициировать организацию общего собрания собственников с соответствующей повесткой дня. В том случае, если УК технически обоснует необходимость выполнения капитальных работ в МКД, а собственники тем не менее откажутся от принятия положительного решения по данному вопросу, управляющей организации будет чем оправдаться перед инспекторами и судьями. По общему правилу УК будет нести ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств в части содержания и ремонта МКД только при наличии вины (ст. 401 ГК РФ). Поскольку отсутствие своей вины в невыполнении работ капитального характера управляющая организация должна доказывать самостоятельно, вся техническая документация, подтверждающая необходимость проведения капитального ремонта, свидетельства ознакомления собственников с ее содержанием и отказа последних от проведения работ по капитальному ремонту дома должны быть собраны.

С учетом изложенного напрашивается вывод, что УК с целью минимизации расходов на штрафы в ГЖИ следует детально прорабатывать условия договора управления МКД и процедуру сбора доказательств сознательного отказа собственников помещений в МКД от проведения тех или иных работ.


Источники

Использованные источники информации.

  • https://nkgkh.ru/novosti/raz-yasneniya/1661-kak-gosudarstvennyj-zhilishchnyj-nadzor-rabotaet-s-vashimi-zhalobami
  • https://zem-pravovik.ru/zhilishhnoe-pravo/gosudarstvennaya-zhilishhnaya-inspektsiya.html
  • https://roskvartal.ru/gzhi/8258/provedenie-vneplanovyh-proverok-gzhi
  • https://pravovik.guru/zhilishhnye-voprosy/chem-zanimaetsya-zhilishhnaya-inspektsiya.html
  • https://www.audar-urist.ru/articles/16/prov-jil-inspekc
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий