Что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке

 

Дадут ли сделать перепланировку в ипотечной квартире. Нужно ли узаконить изменения перед сделкой. Требуется ли разрешение банка. Перепланировка квартиры в ипотеке по шагам. Выясним, какие перепланировки допустимы, когда квартира в ипотеке. Объясним, как банк узнает о выполненном ремонте и чем грозят неузаконенные работы.

Содержание

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок. Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации. Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Сроки и стоимость

Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.

Общая стоимость процедуры складывается из нескольких составляющих и обойдется примерно в 50-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Рассматривая среднюю цену, можно выделить следующие затраты:

  • госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
  • цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
  • составление проекта – до 15 тыс. руб.;
  • получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
  • узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
  • согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.

Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.

Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.

Как относятся к перепланировке банки

У банковских организаций существует множество позиций, касающихся перепланировки жилых помещений, в том числе полный запрет на осуществление подобной ремонтной деятельности и лояльное отношение к осуществленным изменениям.

Основные позиции можно выразить следующим образом:

  1. Полный запрет на внесение любых изменений в существующий план БТИ под угрозой расторжения контракта и обязательств по полному возмещению кредита вне зависимости от условий договора и срока действия займа.
  2. Частичный запрет, который позволяет изменять какие-либо небольшие детали. В частности, изменение размеров ванных комнат, отсечение лоджий или балконов и т.д., но только после удостоверения всех требующихся изменений в уполномоченных органах.
  3. Полное разрешение на осуществление любой деятельности, связанной с изменением внешнего вида жилого помещения.

Как показывает практика, перепланировка квартиры в ипотеке весьма сложное и длительное действие так как большинство банков не согласны на внесение серьезных изменений в план жилища. Связано это с тем, что, выдав заемщику кредит, организация сталкивается с большими рисками, а осуществляемая перепланировка делает риски еще более серьезными.

Благодаря нелегальному внесению изменений в конструкции жилых многоэтажных домов, несущие стены и перегородки нередко обваливаются и дом признается аварийным. Для банка это означает потерю денежных средств, которые нередко невозможно взыскать с должника.

Обычно разрешение на перепланировку выдается после полного исследования плана изменений в БТИ. Данная организация делает заключение, позволяющее реально оценить риски ведения каких-либо монтажных работ по предоставленному плану.

Недопустимые виды переделок

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?

Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.

Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.

К недопустимым видам относятся следующие:

  • остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
  • снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
  • перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
  • установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
  • перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
  • устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.

О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Фото 2

Переустройству посвящена Глава 4 Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения – это изменение конфигурации квартиры, требующее внесения корректировок в техническую документацию. По сути, это обобщенное название вмешательства в размеры жилья, существующее пространство помещений.

В процессе оформления ипотеки оценивалась рыночная стоимость квартиры, что служило основой для определения размера кредитования. В результате перепланировки стоимость недвижимого объекта может снизиться, что, разумеется, не устроит банк и страховую организацию. Кроме того, если ипотечный кредит не будет выплачен, реализовать такое жилье будет сложнее.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что перепланировка будет с большей вероятностью согласована, если по итогу ее проведения стоимость жилья повысится.

Помимо ЖК РФ перепланировка регламентируется СНиП 31-03-2003, СаНПиН , СНиП , СаНПиН и другими нормативно-правовыми актами. В законодательстве нет запретов на проведение переустройства в ипотечной квартире. Есть только указание на то, что такой ремонт возможен, если он не будет угрожать жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права других жильцов.

Таким образом, перепланировку делать можно. Однако на подобные действия необходимо получить соответствующее разрешение и согласие заинтересованных лиц.

Мысли о перепланировке квартиры

Становясь обладателем новой квартиры, кажется, что радости нет предела. Однако, со временем, у всякого человека может возникнуть потребность изменить любимое жилище на более удобное, благоустроенное. Квартира нуждается в перепланировке. Перепланировка заключается в таких изменениях, которые следует внести в технический паспорт жилого помещения. Как с неба сваливается вопрос: «Можно ли устраивать капитальный ремонт с перепланировкой квартиры, если кредит еще не погашен?». Скоро мы с вами об этом узнаем.

Что говорит закон

Особенности проведения перепланировки недвижимости регулируются гл. 4 ЖК РФ:

Важно! Банк может отказать заемщику в перепланировке без объяснения причин, если возможность ее проведения не указана в договоре. Это не является нарушением законодательства, но, если должник не согласует все с кредитором, тот сможет применять штрафные санкции за нарушение условий соглашения, либо расторгнуть его в одностороннем порядке. Есть и другой, часто встречающийся вариант – подача иска банком в суд, дабы заставить заемщика по решению суда вернуть техническое состояние квартиры в прежний вид.

Зачем нужно получение разрешения

Если речь идет о разрешении от банка, то здесь все основывается на нормах ФЗ «Об ипотеке», согласно которому все действия с заложенной недвижимостью (продажа, обмен, дарение, перепланировка) производятся только с согласия кредитора. Это объясняется тем, что внесение изменений в конструкцию может повлечь причинение ущерба жилью, если собственник допустит ошибку при проведении ремонтных работ – финансовые риски до погашения ипотеки полностью лежат на займодателе.

Если говорить о технических организациях, то разрешение от них оформляется на основании плана перепланировки, по которому видно, не причинит ли вреда несущим конструкциям такой ремонт. Если сделать все не в соответствии с требованиями и допустить грубую ошибку, возможно разрушение жилья.

Обращаемся в Жилинспекцию

Когда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в Жилинспекцию или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.

К заявлению нужно приложить пакет документов:

  • правоустанавливающие документы;
  • проект новой планировки;
  • разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
  • согласие банка;
  • разрешение страховой компании;
  • техническое заключение;
  • техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения есть на нашем сайте.

Получив разрешение, можно начинать работы. По окончании ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.

Далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.

Новые документы необходимо в обязательном порядке представить в банк, для того чтобы все изменения были зафиксированы официально.

В случае серьёзных изменений, внесённых в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.

Составляем план

Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

  • совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

  • объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
  • перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
  • расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
  • снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.
Получить согласие банка на подобные работы гораздо труднее, однако при наличии согласия страховой компании и грамотно составленного проекта всё-таки возможно.

Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.

Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.

Когда могут отказать

Банк может отказать в переоборудовании ипотечной квартиры, если в договоре прямо указан запрет на такие действия. Во всех остальных случаях решение принимается индивидуально.

Жилищная инспекция дает отрицательный ответ по следующим причинам:

  • Заявитель представил неполный комплект документов.
  • План перепланировки не соответствует техническим требованиям.
  • Обращение гражданина в неуполномоченный орган.

Если жилинспекцией было принято отрицательное решение, оно оформляется письменно и направляется заявителю в течение трех дней после принятия. Документ должен содержать причины отказа со ссылкой на законодательство.

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы узаконить перепланировку, заемщику необходимо выполнить несколько действий:

  1. Изучить ипотечный договор с банком. Если он содержит запрет на переобустройство, обращаться к кредитору бессмысленно. В остальных случаях документ должен включать в себя особенности проведения перепланировки – их нужно придерживаться.
  2. Согласовать процедуру с жильцами и соседями. Это нужно, если ремонтные работы затрагивают их интересы. Например, переобустройство коммунальной квартиры, кладовки, общего коридора. Если у жилья несколько собственников, потребуется письменное подтверждение их согласия, заверенное нотариально. Также рекомендуется получить одобрение соседей в письменном виде, но заверять у нотариуса это не нужно.
  3. Оформление эскиза или проекта. Если вносятся несущественные изменения, достаточно эскиза. При демонтаже несущих перегородок, встроенных шкафов или сантехники понадобится проект.
  4. Согласовать все со страховой компанией и банком. При оформлении ипотеки обязательным условием является приобретение страховки. Если заемщик не договорится со страховщиком, кредитор может не одобрить переоборудование. Дело в том, что на стоимость страховки напрямую влияет цена заложенной недвижимости, и в случае ее разрушения выплаты будет делать именно страховщик.
  5. Посещение Жилищной инспекции или МФЦ. На первом этапе собственник оформляет от Жилинспекции акт ввода объекта в эксплуатацию после осмотра жилья специальной комиссией.
  6. Обращение в БТИ. Когда будет оформлен проект и акт, следует подать документы в БТИ для внесения изменений в план.
  7. Подача документов из БТИ в банк. Может потребоваться переоформление договора страхования.

Если планируется внесение мелких изменений, подачу документов в Жилищную инспекцию можно пропустить и сразу обратиться в БТИ после заказа эскиза.

Когда заемщик покупает переоборудованное жилье, тоже производится оценка квартиры в ипотеку, если перепланировка неузаконена, но это делает на начальном этапе не только банк, но и БТИ вкупе с Жилинспекцией.

Документы

В каждую организацию понадобится разная документация, но общий перечень выглядит так:

  • Свидетельство о собственности.
  • Проект или эскиз.
  • Разрешение от МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора (в исключительных случаях).
  • Поэтажный план и техпаспорт.
  • Письменное согласие всех соседей и собственников.

Начинать работы можно только после получения разрешения от Жилищной инспекции. По окончании ремонта следует уведомить ее сотрудников об этом, чтобы была направлена комиссия для выдачи акта после осмотра.

Стоимость

Средний срок оформления документации составляет полтора месяца. Пока разрешение не будет выдано, собственник не может начинать ремонтные работы.

Что касается цены, то она устанавливается на отдельные услуги в зависимости от региона. В среднем это выглядит так:

  • Госпошлина за переоформление техпаспорта (900 руб. фиксированно).
  • Оформление технического паспорта – около 7 000 руб.
  • Согласование проекта – 5 000 руб.
  • Составление проекта – 15 000 руб. (можно сделать в коммерческой организации).
  • Разрешение от Жилищной инспекции – 30 000 руб.

Если гражданин получает от уполномоченной инстанции отказ, он может обжаловать это в судебном порядке, но в таком случае ему придется потратить более 30 000 руб.

Фото 3

Порядок действий

Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

  1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
  2. Получение официального согласия от банковской организации;
  3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
  4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
  5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.

Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Что можно менять, а что нельзя

Без уведомления банковских организаций или уполномоченных органов, владелец недвижимости может вносить ограниченное число изменений, которые не требуют создания проекта ремонтных работ.

Таким образом граждане могут сделать следующие виды отделочных работ самостоятельно:

  1. Любые работы, связанные с внешним видом жилого помещения – покраска стен, побелка, поклейка обоев, любые штукатурные работы.
  2. Работы, связанные с заменой изделий, которые пришли в негодность, — окна, межкомнатные и входные двери, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель.
  3. Сантехнические работы – замена раковин, унитазов, ванн.
  4. Электротехнические работы – изменение местоположения розеток, проводов и т.д.

Важной особенностью является то, что гражданам не потребуется разрешение на замену каких-либо изделий, если заменяются только материалы. Данное положение касается окон, дверей, напольного покрытия и прочих атрибутов жизни в квартире, которые со временем требуют замены.

Ни в коем случае нельзя изменять общедомовые электрические, газовые и водопроводные системы.

При перепланировке строго запрещается производить ремонт следующих систем и сооружений:

  • Любым образом увеличивать подсобные и иные нежилые помещения за счет других комнат, если такое увеличение вызовет уменьшение жилой комнаты более чем на 25%;
  • Совмещать кухню и жилую комнату, если в квартире установлено газовое оснащение;
  • Производить демонтаж, снос или перепланировку несущих конструкций, так как от такого ремонта может произойти обвал дома;
  • Осуществлять демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций – водо- и газопровод;
  • Переносить ванную комнату и санузел в другое помещение;
  • Осуществлять ремонт полового покрытия на балконах, если такой ремонт несет в себе установку водяного пола.

Данные положения являются общепринятыми, однако ввиду особенности конструкции некоторых домов, список может быть расширен.

Какую перепланировку невозможно узаконить

Важно помнить, что законодательными документами запрещено:

  • переоборудование, которое может привести к нарушению устойчивости и прочности несущих конструкций;
  • распределение массивного оборудования в квартирах, что приведет к возрастанию нагрузки на несущие конструкции;
  • застройка чердака, технического этажа;
  • работы в аварийных домах;
  • устройство террас;
  • вынос отопительных приборов на балкон;
  • теплый пол подключенный к центральной системе отопления;
  • перенос мокрых точек в жилые помещения (например, кухню с комнатой местами поменяли);
  • проведение действий, ухудшающих условия эксплуатации дома и проживания жильцов.

Эти виды перепланировок невозможно будет узаконить ни в административном, ни в судебном порядке. А следствием могут быть неприятности, начиная от штрафа и заканчивая потерей права собственности на жилье.

Фото 4

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

  1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
  2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
  3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
  4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
  5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
  6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его
Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.

Недопустимые виды перепланировок

Перечень недопустимых видов перепланировок ипотечных квартир достаточно широк, но чаще всего встречаются следующие:

  • Размещение санузлов над спальными помещениями (актуально для двухъярусных квартир).
  • Изменение площади гардеробной за счет смежных помещений.
  • Демонтаж вентиляционных шкафов.
  • Перенос отопительной батареи на лоджию.
  • Объединение кухни с комнатой, если в жилье есть оборудование для газоснабжения.
  • Любые изменения несущих стен.

Сложности встречаются и при желании оборудовать отдельное помещение, если в результате ремонта в нем не окажется источников естественного света – окон. Доказать правомерность действий получится только через суд.

Если собственник внес незаконные изменения в конструкцию жилища, это может быть выявлено посредством подачи жалоб на него от соседей, аварии на коммунальных сетях или при оформлении сделок с имуществом. Также нарушения выявляются при обходе сотрудниками коммунальных служб многоквартирных домов или при составлении работниками БТИ технического плана.

Если в результате переоборудования или перепланировки владельцем квартиры возникла авария на коммунальных сетях, повлекшая причинение существенного финансового ущерба, с него могут взыскать эти деньги через суд при наличии прямых доказательств.

Когда разрешается делать переустройство жилья

Перепланировка квартиры в ипотеке допускается во всех случаях, если в результате проведения работ не будут нарушены технические нормы. Что касается банка, то выдавать или отказать в разрешении – это его законное право. Если заемщик не получит согласие кредитора, предпринимать дальнейшие действия по переоборудованию он не сможет.

Также стоит учитывать виды работ, для проведения которых не требуется оформление разрешения:

  • Внутренняя отделка пола, стен и потолка. Здесь конструкции не затрагиваются, поэтому такой ремонт не нужно согласовывать с муниципальными органами.
  • Замена сантехники. Если не производится перенос сетей, одобрение не потребуется – это приравнивается к стандартному ремонту.
  • Монтаж и демонтаж внешнего оборудования: москитных сеток, фонарей, кондиционеров.
  • Изменение или устранение дверных проемов, расположенных не в несущих конструкциях.
  • Демонтаж перегородок или тамбура.
  • Замена старого оборудования на новое, если оно равнозначно по размерам и параметрам.
  • Внутренние ремонт на лоджии или балконе, если это не затрагивает саму конструкцию.

Чтобы получить полный перечень разрешенных работ, рекомендуется ознакомиться с информацией на сайте Жилищной инспекции.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

  • Снос или перенос перегородок;
  • Перенос дверных проемов;
  • Установка дополнительных санузлов;
  • Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

  • Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
  • Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
  • Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
  • Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

  1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
  2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
  3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
  4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

Договариваемся со страховой компанией

Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.

Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. После переделки может измениться площадь конфигурация застрахованного объекта и его цена.

Стоимость полиса при заключении договора страхования рассчитывается, исходя из технических характеристик конкретного объекта. При измененной планировке эти характеристики поменяются, и соответственно изменится стоимость страховки.

Поэтому страховщикам понадобится произвести экспертную оценку объекта, а это повлечёт дополнительные расходы по оплате экспертизы.

После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придётся производить доплату по договору страхования залога жилья.

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

  1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
  2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки. Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения. Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.

Как банки относятся к перепланировке ипотечных квартир

Первое и самое главное, на что нужно обратить внимание – это содержание ипотечного договора. В нем указываются права и обязанности сторон, в том числе и возможность проведения перепланировки заемщиком. Если она под строгим запретом, вероятность получения одобрения от кредитора ничтожно мала, но такое встречается редко.

В большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость при условии, что все будет произведено в соответствии с законом и они получат разрешительные документы.

Если гражданин решает купить в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой, банк может одобрить такую заявку, но в этом случае получением всей документации все равно придется заниматься заемщику. Обычно на всю процедуру клиенту отводится до 1 года, чтобы успеть получить необходимые разрешения, но, если он не укладывается в срок, это является нарушением условий договора, что служит основанием для его расторжения.

Еще один проблемный вопрос, который нередко возникает у собственников – является ли демонтаж встроенного шкафа перепланировкой. Здесь все зависит от конкретной ситуации и конструкции шкафа: если в поэтажном плане есть встроенная мебель, а в экспликации она выделяется в качестве отдельных помещений, узаконивать переоборудование нужно. Если же шкафов нет в поэтажном плане, такие работы относятся к косметическому ремонту и не требуют получения разрешений.

Фото 6

Тонкости ипотеки

При выдаче ссуды, банк оформляет приобретаемую квартиру в залог. Собственник квартиры законодательно ограничен в своих правах и на время действия кредитного договора не имеет возможности распоряжаться залоговым имуществом. Жильё должно оставаться в таком же виде, в каком оно находилось в момент оценки экспертом. Любые преобразования квартиры не должны снизить её стоимость. Поэтому, первым делом, достаточно открыть договор ипотеки — основной документ, в котором определены ключевые моменты, касающиеся предмета залога (жилья).

Рекомендуемая статья: Где дешевле страхование ипотеки

В разделе «Права и обязанности заёмщика» должно быть указано, какие процедуры разрешено совершать с заложенным имуществом.

Некоторые банки запрещают всякого рода ремонтно-строительные работы в квартире до момента возмещения долга. Все же большинство кредитных учреждений оказывают помощь своим клиентам. Если вы исполнительный заёмщик, у вас благоприятное кредитное прошлое и не было несвоевременных платежей, наверняка получите разрешение банка.

Визит в банк

Подготовив документы, можно направляться в банк. Желательно к этому моменту иметь определённую документацию, например, проект будущей квартиры. Сроки рассмотрения заявок во всех банках разные, поэтому нужно набраться терпения. В среднем процесс рассмотрения и предоставления ответа занимает 5-7 дней.

Рекомендуемая статья: Можно ли оформить ипотеку на другого человека

Сроки и цена согласования

Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени. При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения. Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб. При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб. Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке по шагам

Перепланировка ипотечной квартиры требует четкого соблюдения рекомендаций уполномоченных органов, так как пропуск каких-либо шагов может обернуться не самым благоприятным образом.

Шаг 1: изучение договора

Как правило в типовом договоре по ипотеке пункт о перепланировке не указывается, однако каждому собственнику квартиры стоит внимательно изучить все положения соглашения, так как от этого зависит получение разрешения от банковской организации.

Часть банков прописывает запрет на внесение любых некосметических изменений в заключаемый с заемщиком договор. В пункте «Права и обязанности сторон» обозначается данное положение и его действие распространяется до момента прекращения выплат по ипотеке. Изменить условия действующего договора нельзя, если этого не требуют серьезные основания. Желание переделать недвижимость не признается и не является серьезным основанием для внесения каких-либо новых пунктов в залоговое соглашение.

Шаг 2: согласование с соседями и жильцами

Сделать перепланировку как в ипотечной, так и в любой другой квартире стоит немалых усилий и средств, поэтому желающему придется договориться еще и с соседями. Данное положение не является обязательным для исполнения, однако нотариально заверенное согласие на перепланировку, при возникновении каких-либо проблем, сможет доказать законность проводимых действий.

Обязательным получение согласие является только в двух случаях:

  1. Проведение ремонта в коммунальной квартире.
  2. Осуществление ремонтной деятельности, затрагивающей места общего пользования.

В других ситуациях спрашивать разрешение и получать согласие не требуется по закону, однако важно соблюдение ряда условий:

  • Ремонт не должен ущемлять права других жильцов многоэтажного дома, то есть не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, лестничным клеткам, инженерным сооружениям и входным дверям.
  • Эвакуационный выход, при его наличии, должен быть всегда открыт.
  • Не допускается проведение ремонта в ущерб общедомовым сооружениям и конструкциям.

Шаг 3: оформление эскиза или проекта

Перепланировка и переустройство ипотечного и любого другого жилья может осуществляться в нескольких видах:

  1. По эскизу, который применяется в случае, если ремонт не затрагивает несущие стены, половое покрытие и общедомовое имущество.
  2. По проекту, который в свою очередь может затрагивать общедомовое имущество и ремонт несущих конструкций.

Лучше всего составление эскиза или проекта доверить специалистам.

Шаг 4: согласование с банком и страховой компанией

Обращение заемщиков в банк и страховую организацию для согласования дальнейших действий является важнейшим этапом, так как от этого зависит будущее ремонта. Запрос подается после утверждения эскиза или проекта перепланировки. Обычно ответ приходит в течение полутора месяцев.

Если решение положительное, то банк выдает несколько распоряжений, которые необходимо предоставить в четко установленный срок:

  • Предъявление документации на переустройство, обычно период устанавливается в несколько месяцев;
  • Выполнение перепланировки в четкий срок, т.е. не более чем за полгода с момента получения согласия;
  • Оформление перерегистрации технического паспорта;
  • Получение нового свидетельства из ЕГРН.

Шаг 5: обращение в жилищную инспекцию

После получения разрешения от кредитора, заемщик должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов.

В случае с ремонтом по эскизу, получить разрешение гораздо проще, так как проверка и выдача заключения жилищной инспекцией происходит только по факту проводимых изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев. Разрешение по проекту получить практически невозможно ввиду угрозы нарушения целостности конструкции и обрушения здания.

В Жилищную инспекцию предоставляются следующие документы:

  • Эскиз или проект ремонтных работ;
  • Заявление гражданина;
  • Документы на жилище;
  • Техпаспорт;
  • Согласие совершеннолетних граждан, проживающих на территории жилого помещения, на осуществление ремонтной деятельности;
  • Согласие банка на осуществление перепланировки.

Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев со дня подачи документов.

Шаг 6: обращение в БТИ

После осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в БТИ для оформления нового техпаспорта здания. Сотрудникам учреждения необходимо предоставить ранее использующиеся документы.

Новый техпаспорт изготовляется в течение одной-двух недель. Также заявителю необходимо оплатить госпошлину за замену документа.
Фото 7

Как узаконить перепланировку?

Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком. Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

Недопустимые перепланировки

Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации. К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение. Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

Фото 8

Получаем согласие

Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:

  1. Заёмщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
  2. Договор должен действовать не менее 6 месяцев.

Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей.

Если банк откажет в проведении перепланировки, не делайте её самовольно. Неузаконенная переделка грозит штрафом, требованием вернуть жилплощади первоначальный вид и даже расторжением договора.

Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, поскольку без её вердикта банк действовать не будет. Страховщики должны взять на себя риски, которые могут возникнуть при проведении работ и в случае непредвиденных последствий.

Получив согласие страховой компании, необходимо представить его в банк и написать заявление с просьбой разрешить проведение работ по изменению планировки.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать переделку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://www.sravni.ru/ipoteka/info/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/
  • https://estatelegal.ru/oformlenie/pereplanirovka/kvartira-v-ipoteku-mozhno-li-delat-pereplanirovku/
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire.html
  • https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/pereplanirovka/ipotechnaya.html
  • https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/mozhno-li-delat-pereplanirovku-kogda-kvartira-v-ipoteke.html
  • https://ipotekakredit.pro/voprosi/esli-kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-delat-pereplanirovku
  • http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий